Büroinvestment Frankfurt: Kapitalwerte wieder auf dem Niveau von 2016
Die Anzeichen verdichten sich, dass wir schon bald wieder eine erhöhte Transaktionsdynamik auf dem Büroinvestment Markt in Frankfurt sehen werden. Für mich das wichtigste Signal: Der Spread zwischen der Spitzenrendite für ein Objekt auf dem Frankfurter Büromarkt und einer zehnjährigen deutschen Staatsanleihe ist in den letzten Monaten spürbar gewachsen und wird in Kürze ein Delta von 3 Prozent erreichen.
Gesunkener Kapitalwert trifft gute Mietperformance
Gleichzeitig ist der Kapitalwert für einen Quadratmeter Spitzenbürofläche in Frankfurt seit dem Peak im Jahr 2021 merklich zurückgegangen und hat sich mit rund 11.000 Euro pro Quadratmeter auf dem soliden Marktniveau von 2016 stabilisiert. Zusammen mit der Aussicht auf stabile, und vermutlich sogar weiter steigende Durchschnitts- und Spitzenmieten ergeben sich wieder deutlich positivere Perspektiven für nationale und internationale Investoren. Selbst in unserem vorsichtigsten Szenario gehen wir bei Colliers von einem Wachstum von 1,2 Prozent bei den Spitzenmieten und von 0,8 Prozent bei der Durchschnittmiete in den kommenden Jahren am Frankfurter Büromarkt aus. Hinzu kommt, dass sich die Büromieten in Frankfurt seit der Finanzkrise im Jahr 2008 unter diversen äußeren Einflüssen als bemerkenswert robust erwiesen haben.
Investoren können mit Gewinn verkaufen oder kurzfristig einspringen
Neben dem allgemeinen Marktkontext sprechen auch weitere Faktoren auf dem Immobilienmarkt für eine steigende Transaktionsdynamik in den kommenden Monaten. Die Kapitalmarktentwicklung der vergangenen 15 Jahre belegt, dass Investoren, die vor 2016 in Frankfurt gekauft haben, 2024 nach wie vor mit Gewinn verkaufen können. Zudem können sich aus der aufklaffenden Finanzierungslücke bis 2030 am Büromarkt Frankfurt spannende Opportunitäten für Investoren in Lauerstellung ergeben. Unser Market Intelligence & Foresight Team hat ermittelt, dass aufgrund des veränderten Zinsumfeldes eine Fremdkapitallücke von 3,5 Milliarden Euro entsteht, die dringend geschlossen werden muss. Hier können vor allem größere institutionelle Investoren mit hohen Eigenkapitalquoten, aber auch Family Offices zum Zug kommen.
Internationales Kapital positioniert sich
Insgesamt positionieren sich zurzeit verschiedene internationale Kapitalquellen, um am Büroinvestmentmarkt Frankfurt wieder aktiv zu werden. Hier fallen vor allem die angelsächsischen Investoren auf, die in den letzten Monaten viel Kapital für Ankäufe angehäuft haben und eine gewisse Risikobereitschaft mitbringen. Auch opportunistische Anleger aus dem EU-Raum und dem Nahen Osten bringen sich in Stellung. An Kapital, das auf eine Investmentoption in Frankfurt wartet, besteht jedenfalls kein Mangel. Anders als in der Vergangenheit werden Verkäufe derzeit aber eher in informellen Gesprächen vorbereitet als in großen Pitchrunden. Auch der Fokus bei den Objektgrößen hat sich verschoben: Ging es in den Boomjahren vor allem um die großen Trophy-Assets, sind es aktuell eher die mittelgroßen Büroobjekte, die das Interesse der Investoren auf sich ziehen. Aber auch mit einer Reihe kleinerer und mittelgroßer Abschlüsse lässt sich für den Frankfurter Büroinvestmentmarkt 2024 ein ansehnliches Transaktionsvolumen erzielen.
