Frankfurter Hochhäuser begeistern Nutzer und Investoren

Studie „Skyscraper Expert“ untersucht Hochhauslandschaft der Finanzmetropole

In der Studie „Skyscraper Expert“ wurden die Türme der berühmten Frankfurter Skyline jetzt erstmalig umfassend analysiert. In dieser Studie vereint Colliers alle marktrelevanten Aspekte und Zusammenhänge der Hochhauslandschaft in der Mainmetropole. Unsere Experten möchten Ihnen vorab einige Ergebnisse der Studie aus Nutzer- und Eigentümersicht vorstellen und einen Blick in die Zukunft der Frankfurter Skyline wagen:

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Frankfurt

Büromarkt: Der Unternehmenssitz als Statement

Hochhäuser erfreuen sich bei Nutzern großer Beliebtheit und erzielen am Frankfurter Büromarkt die höchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten. Diese liegen mit rund 20% deutlich über den Preisen der Innenstadt. Trotz der hohen Mietpreise nimmt die Beliebtheit von Büroflächen in Hochhäusern sogar noch zu: im 5-Jahres-Vergleich zeigt sich, dass der Leerstand in Hochhäusern sehr deutlich um fast 70% abgebaut werden konnte.

Banken und Finanzinstitute belegen als Mieter oder Eigennutzer fast die Hälfte aller Büroflächen in Hochhäusern am Finanzplatz Frankfurt: oft halten sie ganze Häuser oder sehr große, zusammenhängende Flächen. Auf Rang Zwei der Hochhausnutzer folgen die Rechtsanwälte mit einem Anteil von rund 14%, die ihrerseits auch die höchste Mietzahlungsbereitschaft erkennen lassen und im Schnitt 32,00 € pro Quadratmeter zahlen.

Trotz deutlich höherer Mieten – warum zieht es Nutzer verstärkt in Hochhäuser? Die Türme bieten ihren Mietern neben umfassenden Gebäude-Services auch moderne Grundrisse, die eine effiziente Organisation und eine state of the art Büroumgebung ermöglichen.

Zudem gibt es je nach Standort etwa ab der achten Etage einen unverbaubaren und beeindruckenden Ausblick auf Frankfurt. Auch als Symbol für Erfolg, Relevanz und das Ganz-Oben-Sein sind obere Etagen also ein starkes Instrument für bestimmte Branchen. Die positive Außenwirkung der Büros zielt dabei nicht ausschließlich auf Geschäftspartner, sondern auch auf potenzielle neue Mitarbeiter. Lage und Charakter des Arbeitsplatzes werden zunehmend große Faktoren im „war for talent“.

Christian Kadel, Head of Capital Markets Germany

Investmentmarkt: Frankfurter Hochhäuser als Kapitalanlage

Über die Hälfte des in Büroimmobilien investierten Kapitals in der Frankfurter Innenstadt fließt in Hochhäuser. Neben ihrem Landmark-Charakter sind Frankfurter Hochhäuser bei Investoren besonders aufgrund ihrer (Anlage-)Größe beliebt.

Die Brexit-Entscheidung sowie zahlreiche weitere Faktoren wie die gegenwärtig hohe Liquidität im Markt und das Zinsumfeld haben die Bürotürme noch stärker in den Fokus nationaler und internationaler Anleger gerückt, die Deutschland als sicheren Hafen für ihr Investment betrachten. Gut die Hälfte der höchsten Frankfurter Gebäude gehört aktuell ausländischen Investoren, allerdings ist zuletzt auch wieder vermehrt Geld aus Deutschland in die Türme geflossen.

Bei allen Verkaufsprozessen kann eine mehrfache Überzeichnung festgestellt werden. Der Anlagedruck der Investoren trifft im Hochhaussegment auf ein stark begrenztes Angebot – dies sorgt für anhaltende Produktknappheit. Folglich steigen die Verkaufspreise kräftig und die Spitzenrenditen haben einen entsprechenden Rückgang zu verzeichnen.

In zentralen Lagen liegen die erzielten Verkaufspreise für Hochhäuser fast 50% über denen vergleichbarer herkömmlicher Büroobjekte, die Quadratmeterpreise sind innerhalb der letzten fünf Jahre in Hochhäusern um rund 60% gestiegen. Dennoch gilt das Preisniveau in Frankfurt im internationalen Vergleich noch immer als „günstig“.

Die höchsten Marktanteile am Investmentmarkt für Hochhäuser erzielen erwartungsgemäß Core-Produkte. Diese zeichnen sich durch ihre Top-Lage, die sehr gute Gebäudequalität und lange Vertragslaufzeiten namhafter Mieter aus. Die übrigen Akquisitionstypen kommen aufgrund der Produktknappheit nur auf geringe Marktanteile. Opportunistische Transaktionen und Developments vereinen lediglich 5% des Transaktionsvolumens auf sich.

Bautätigkeit: die Zukunft der Frankfurter Skyline

Bereits in vergangenen Dekaden zeigte sich in Frankfurt ein signifikanter Zusammenhang zwischen wirtschaftlichen Boomphasen und ansteigender Bautätigkeit. Dies ist auch aktuell zu beobachten. So werden künftig einige marktprägende Türme die Skyline komplettieren.

Von einer besonderen Relevanz für den Frankfurter Immobilienmarkt sind hierbei die Mixed-Use-Konzepte. Sie werden als „vertical cities“ mehrere Nutzungen unter einem Dach vereinen. Neben Büro-, Hotel- und Einzelhandelsnutzung wird besonders die Wohnnutzung in Hochhäusern Einzug halten, wie anhand der Projekte „Omniturm“ (Fertigstellung 2019) und „Four“ (2022/23) zu erkennen ist.

Damit folgt auch die Frankfurter City dem international längst verbreiteten Trend, Hochhäuser für verschiedene Nutzergruppen bereitzustellen. Bislang galt hier „single use“ als obligat. Gemischtgenutzte Türme dagegen sind aufgrund ihrer Diversifikation sowohl für Investoren als auch für ihre Nutzer attraktiv. Investoren schätzen dabei die Stabilität. Auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten versprechen Mixed-Use-Hochhäuser ein geringeres Ausfallrisiko.

Nutzer hingegen schätzen diesen Hochhaustyp aufgrund seiner Lebendigkeit und der Angebotsvielfalt innerhalb der Immobilie. Die Attraktivität der Innenstadt wird von Hochhäusern, in denen auch Wohnen angeboten wird, insgesamt stark profitieren.

Über 250.000 Quadratmeter Hochhausfläche sind in den kommenden fünf Jahren in Bau oder Planung. Zwar liegt dieser Wert deutlich oberhalb des vergangenen Vergleichszeitraumes, er stellt angesichts der enormen Nachfrage jedoch eine allenfalls durchschnittliche Bautätigkeit dar. Dies liegt nicht vorrangig am fehlenden Willen von Investoren und Projektentwicklern, sondern vor allem an der Knappheit vorgesehener Baufelder. In Frankfurt gilt aktuell der Rahmenplan, den die Stadt 2008 vorgelegt hat. Ein Großteil der darin ausgewiesenen Areale sind nun bereits bebaut oder konkret beplant. Daher muss ein neuer Rahmenplan zwingend weitere Potenziale für Hochhausentwicklungen in Frankfurt schaffen.