Gute Aussichten: Der Wohnmarkt in Deutschland

Wohnungen in Deutschland gehören zum überwiegenden Teil direkt oder indirekt den Bürgerinnen und Bürgern selbst. Entgegen gängiger Auffassung sind nur 13 Prozent der Wohnungen in Deutschland im Besitz privatwirtschaftlicher Unternehmen, mit 43 Prozent halten dagegen Privatpersonen den größten Anteil. Weitere große Bestandshalter sind Eigentümergemeinschaften, die öffentliche Hand und Genossenschaften.

Weil die gesamte Bevölkerung Eigentümer oder Nutzer von Wohnraum ist, handelt es sich bei Wohnimmobilien um das am stärksten emotional besetzte Immobiliensegment. Wohnen ist Leben.

Wohnen: der ewige Trend

Dass Miete und Kauf von Wohnungen immer teurer werden, ist dabei kein neuer Trend. Seit über 70 Jahren können wir eine Steigerung von Kaufpreisen und Mieten im Wohnsegment beobachten. Allerdings fällt diese Steigerung deutlich moderater aus, als es häufig Überschriften zu entnehmen ist. Wohnen ist damit nicht nur die größte, sondern auch die stabilste Assetklasse in Deutschland.

Grund genug für private und professionelle Investoren, ihren Fokus auf Wohnhäuser zu legen. Das Gesamtvolumen verkaufter Wohnimmobilien lag 2019 bei rund 186 Mrd. Euro. Davon entfallen 58 Mrd. Euro auf das institutionelle Mehrfamilienhaus-Segment. Nach ersten Untersuchungen wird die Corona-Pandemie den Trend zur Geldanlage im Wohnbereich, der als sicherer Hafen betrachtet wird, eher noch verstärken.

Die Bevölkerung wächst in Deutschland aktuell noch, langfristig ist ein leichter Rückgang der Einwohnerzahl zu erwarten. Dennoch steigt die Zahl der Haushalte weiter – auch auf lange Sicht. Der Trend zu kleineren Haushalten setzt sich also fort. Bis 2035 wird ein Anstieg der Haushalte um 2,8 Prozent prognostiziert. Besonders in Städten wird die Nachfrage nach Wohnraum auch künftig konstant hoch sein.

Da sich die Fertigstellung im Wohnungsbau gleichzeitig weiterhin auf niedrigem Niveau bewegt, ist von einem fortgesetzten Anstieg der Neuvermietungsmieten zu rechnen. Bestandsmieten entwickeln sich analog dazu ebenfalls konstant nach oben.

Most wanted: Bezahlbarer Wohnraum

Gerade in den Ballungsräumen, die durch den Megatrend Urbanisierung weiter einen starken Zuzug zu erwarten und zu bewältigen haben, bleibt bezahlbarer Wohnraum für durchschnittliche und niedrige Einkommen Mangelware. Neben dem Mieterwettbewerb bei geringem Angebot hat dies auch politische Ursachen:

Die Erhöhung der Baukosten entwickelt sich in Deutschland signifikant schneller als in anderen EU-Mitgliedsstaaten – auch eine deutliche Differenz zum EU-27-Schnitt ist festzustellen. Die Gründe hierfür liegen besonders in stärkeren Regulierungen und einer wachsenden Zahl an Bauvorschriften, die bei der Entwicklung von Wohnhäusern zu erfüllen sind.

Auch langwierige und stark bürokratisierte Genehmigungsverfahren tragen zur Verzögerung der Neubautätigkeit bei. Bis Baureife erreicht ist, können viele Jahre vergehen – und eine weitere Erhöhung der Baukosten eintreten. Unser hochkomplexes Baurecht in Verbindung mit personeller Unterbesetzung der zuständigen Behörden dehnen die Intervalle zwischen Bauantrag und Baureife aus.

Das Spannungsfeld aus Mieterinteressen, Entwicklertätigkeit, Investorenverhalten und politischer Rahmensetzung bleibt dem deutschen Wohnmarkt also erhalten. Zwischen den Bundesländern und auch einzelnen Kommunen gibt es dabei mitunter starke Unterschiede, die einen genauen Blick erfordern.

Überblick & Durchblick: Der Wohnmarktbericht 2020

Von Aachen bis Würzburg haben wir 42 deutsche Städte unter die Lupe genommen und in Bezug auf Marktgeschehen, Preisentwicklung, Bautätigkeit und Standortfaktoren intensiv bewertet. Damit ist unser Marktbericht der einzige, der den deutschen Wohnmarkt in solch ausgeprägter Breite und Tiefe analysiert. Hier können Sie sich unseren Wohnmarktbericht 2020 kostenfrei downloaden: