Keine Brüche an deutschen Büromärkten durch Homeoffice-Effekt

Leerstandsprognose untersucht konjunkturelle und strukturelle Auswirkungen von Covid-19 auf die TOP 7-Büromärkte bis 2025

Seit über einem Jahr wirkt sich die Pandemie auf das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben aus. Nach einem ersten Lockdown im Frühjahr 2020 und einem Sommer mit wenigen Einschränkungen gelten seit Mitte November 2020 wieder verschärfte Infektionsschutzmaßnahmen. Im März 2021 wurde ein Stufenplan mit Öffnungsperspektiven verabschiedet, die wegen einer von hochansteckenden Mutanten verursachten „dritten Welle“ wieder zurückgenommen werden mussten. Von weitreichenden Lockerungen ist erst in der zweiten Jahreshälfte im Zusammenhang mit einer signifikant höheren Impfrate der Bevölkerung auszugehen.

Die anhaltende Pandemie und ihre Auswirkungen beeinflussen weiterhin den Bürovermietungsmarkt in Deutschland in vielfacher Weise. Gerade bei der Abschätzung langfristiger Folgewirkungen gilt es, neben den konjunkturellen auch die strukturellen Folgewirkungen der Pandemie zu berücksichtigen. Die meisten Büroangestellten arbeiten nach wie vor remote. Insbesondere Nutzer, Eigentümer und Investoren von Büroobjekten stehen vor der Frage, inwiefern nach Überwindung der akuten Ausbreitungsphase der Pandemie derzeit zu beobachtende Homeoffice-Effekte langfristig Bestand haben und das Marktgeschehen beeinflussen werden.

Die qualitative Gestaltung von Arbeitsplätzen

Neben der mittlerweile versachlichten und differenzierten Diskussion um die Frage, wie viele Tage der Woche Büroangestellte „in der Zeit danach“ im Büro verbringen werden, werden zunehmend auch wieder Aspekte der qualitativen Arbeitsplatzgestaltung in den Fokus gerückt, die schon vor Ausbruch der Pandemie die Ermittlung zukünftiger Büroflächennachfrage geprägt haben. Neu hinzugekommen sind unter dem Einfluss der Covid-19-Erfahrungen allerdings Aspekte rund um das Thema „Distancing“, die eine ganz eigene Flächenwirksamkeit mit sich bringen werden.

Nach derzeitigen Erfahrungen gehen wir bei Colliers davon aus, dass bei einem Teil der Neuanmietungen höhere Homeoffice-Quoten zu einer geringeren Bürofläche pro Mitarbeiter führen, auf der anderen Seite jedoch der Anteil der Allgemein-, Interaktions-und Verkehrsflächen steigen wird. Unter dem Strich geht die Bürofläche pro Arbeitnehmer dadurch nur geringfügig zurück. Unser Basisszenario beziffert diesen, etwas verkürzt als “Homeoffice Effekt” bezeichneten Impact mit minus 5 Prozent.

Modellierung der Leerstandsprognose

Die Leerstandsprognose basiert zunächst auf den Prognosen der zukünftig erwarteten Flächenumsätze in den sieben Bürozentren Deutschlands. Hier wird bei der Modellierung der konjunkturellen Nachfrageentwicklung von einer Überwindung der Corona-bedingten Nachfragerückgänge ab 2022 ausgegangen. Angebotsseitig werden aktuell absehbare Fertigstellungen und Flächenabgänge in den TOP 7 berücksichtigt, die auch Reaktionen von Projektentwicklern auf die veränderte Marktsituation widerspiegeln. Eine solche krisenbedingte Reduktion vor allem spekulativer Angebotsausweitung werden in dem Modell verstärkt ab 2022 berücksichtigt. Dabei kann es zwischen den einzelnen TOP 7-Märkten zu durchaus abweichenden Zeitverläufen kommen, die Eingang in die Analyse gefunden haben. Anschließend wird der „Homeoffice-Impact“ in zwei zusätzlichen Szenarien zum „Konjunktur-Impact“ dazugerechnet. Dabei wird dem Homeoffice-Effekt erst ab 2022 eine deutlich zunehmende Marktwirksamkeit zugesprochen.

Höhepunkt der Leerstandsentwicklung für 2023/24 erwartet

Aus derzeitiger Sicht führen beide Impacts in den Top 7 zu keinem strukturellen Bruch der bisherigen Marktentwicklung, auch wenn die Leerstände an den meisten Standorten am Ende des Betrachtungszeitraums höher liegen werden als vor der Krise.

Ende dieses Jahres liegen die Leerstände gemäß Basisszenario zwischen 2,5 Prozent in Berlin und 8,8 Prozent in Frankfurt, Ende 2025 zwischen 2,8 Prozent in Stuttgart sowie10,3 Prozent in der Mainmetropole. Für die Bundeshaupstadt ist trotz der deutlich höheren Neubautätigkeit mit 3,4 Prozent immer noch ein sehr niedriger Vergleichswert gegeben, der selbst im Stress-Szenario mit 4,3 Prozent niedrig bleibt. Vor allem bei der Annahme höherer Homeoffice-Effekte würde Frankfurt zwar wie nach der Finanzkrise wieder eine zweistellige Leerstandsrate von über 11 Prozent aufweisen, damit aber dennoch deutlich unter dem damaligen Peak von knapp 18 Prozent zurückbleiben, was mit der marktkonformeren Angebotsausweitung der letzten zehn Jahre zu begründen ist.

In den Jahren 2023 und 2024 wird unter dem derzeit erwarteten konjunkturellen und strukturellen Einfluss der Corona-Krise der Höchststand der Leerstandsentwicklung erwartet. Bis zu diesem Zeitpunkt steigt gemäß Basisszenario der Leerstand über alle Bürohochburgen zusammen von 3,5 Prozent am Jahresende 2020 und mit der voraussichtlich stärksten Wachstumsrate im laufenden Jahr 2021 auf circa 5,2 Prozent. Zum Ende des Beobachtungszeitraums 2025 wird bereits ein leichter Rückgang Richtung 5-Prozent-Marke erwartet. Gemäß Szenario 3 (stärkerer Homeoffice-Effekt) läge der Wert immer noch unter 6 Prozent.

Unter den gegebenen Umständen ist das eine moderate Entwicklung, die eindrucksvoll die solide Ausgangslage des deutschen Büromarktes belegt. In den TOP 7-Märkten mit einem seit Jahren sehr engem Flächenangebot könnte bei Schwinden der konjunkturellen Corona-Folgen ein zunehmender Homeoffice-Effekt marktkonforme Entlastungseffekte mit sich bringen.