Das Colliers ESG Lexikon

Die Dekarbonisierung der Immobilienbranche ist ein signifikantes Ziel der EU und Deutschlands. Die Reduktion der Treibhausgasemissionen von Immobilien wird durch eine Net-Zero-Carbon Audit vorbereitet.

Unser ESG Services Team unterstützt das Corporate Solutions Team bei seiner Aufgabe der Mietvertretung und unterstützt in der Analyse und der strategischen Planung hinsichtlich der angemieteten oder im Besitz befindlicher Immobilien sowie beim Entscheidungsprozess, um die passenden Immobilien auszuwählen.

Die meisten regulatorischen Nachhaltigkeitsziele oder selbstgesetzten Nachhaltigkeitsanforderungsprofile sind mit der Reduktion des CO₂-Ausstoßes verbunden. Zusammen mit internen und externen Partnern hilft unser ESG Services Team unseren Kunden, die CO₂-Bilanz ihrer Immobilien oder ihres Immobilienportfolios für den gesamten Lebenszyklus (Embodied Carbon, Operational Carbon, Material Carbon) zu optimieren.

Im Rahmen der Reduktion von Treibhausgasemissionen und Energieverbräuchen, zur Optimierung der CO₂-Bilanz von Immobilien, arbeiten unsere ESG Services und Land & Forst Teams eng zusammen. Um Zeit im Optimierungsprozess zu gewinnen und ihn renditeorientiert zu gestalten, stellt die Unterstützung von lokalen Aufforstungsprojekten (Forest Carbon) und der damit verbundene Erwerb von CO₂-Zertifikaten eine ideale Lösung am Ende des Optimierungszyklus dar.

Die Richtlinie ist die 2022 Novellierung der früheren Non-Financial Reporting Directive (NFRD) und verpflichtet Unternehmen, transparent über ihre Nachhaltigkeitsaktivitäten und -strategien sowie damit verbundene Kosten zu berichten. In mehreren Phasen, beginnend mit den bereits zur NFRD verpflichteten, großen Unternehmen, werden in den kommenden Jahren alle in der EU ansässigen und in der EU operierenden Unternehmen zu dieser Form der Berichterstattung verpflichtet sein.

Die Directive on Corporate Sustainability Due Diligence (CSDDD) zielt darauf ab, dass Unternehmen, die in der EU tätig sind, zukünftig zur Achtung von Menschenrechten und Umwelt in globalen Wertschöpfungsketten verpflichtet werden sollen. Das EU-Lieferkettengesetz ist noch nicht final verabschiedet.

Das von der EU finanzierte Modell visualisiert den Treibhausgasausstoß und Energieverbrauch einer Immobilie im Zeitverlauf und vergleicht diesen mit dem vorgegebenen Einsparungsziel des Pariser Klimaschutzabkommens. Die Ermittlung des Stranding Asset Points (Jahr, in dem die Immobilie mehr Treibhausgasemissionen verursacht oder Energie verbraucht als ihr rechnerisch zusteht) über die CRREM-Analyse ist Teil einer jeden guten ESG-Due Diligence und Bestandsanalyse (ESG-Check). Auch Banken orientieren sich im Rahmen von Kreditrisikobetrachtungen am Ergebnis dieser Analyse. Daher ist CRREM das Standard-Tool für unserer Dienstleistungen.

Für jede Wohnimmobilie und Nicht-Wohnimmobilie (Gewerbeimmobilie) muss ein aktueller, gültiger Energieausweis vorliegen. Ein guter Energiebedarfsausweis ist die Grundlage für mehr Transparenz und Ausgangspunkt einer jeden Nachhaltigkeitsanalyse. Gerne erstellt unser ESG Services Team für Kunden einen Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis.

Energieberatung kann ein wichtiger Schlüssel zur Reduktion von CO₂-Emissionen sein. Die Finanzierung von Optimierungsmaßnahmen lässt sich oft mit Fördermitteln vereinfachen. Unser ESG Services Team hat dazu die geeigneten Partner.

Neben der Senkung der CO₂-Emissionen ist die Senkung des Energieverbrauchs wichtig, um die Anforderungen für die Ressourcenschonung zu erfüllen und Nebenkosten (Energiekosten) zu verringern. Im Rahmen einer Energie Audit analysiert der Energieberater den aktuellen Energieverbrauch, bewertet die Effizienz und berät bei der Verbesserung. Unser ESG Services Team bietet Kunden diese Energieberatung mit unseren Partner an.

Vor allen strategischen Maßnahmen steht ein gutes Briefing als Grundlage für weitere Entscheidungen. Im Gespräch bringt unser ESG Services Team Kunden auf den neuesten Stand zu ESG Fragen und Sie berichten, was Ihnen für Ihre Immobilie oder Ihr Portfolio wichtig ist. Anschließend werden Maßnahmen und Timings genau auf Ihre Anforderungen zugeschnitten.

Um die Nachhaltigkeitsperformanz einer Immobilie oder eines Portfolios zu ermitteln, als Grundlage einer Bestandsoptimierung, führt unser ESG Services Team einen umfassenden ESG Check durch. Inhalt des Checks sind eine vollumfängliche ESG-Anforderungsanalyse, Handlungsoptionen, Kostenschätzung und Auswirkungsanalyse (Rendite, Immobilienperformanz).

Die Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) wurde 2009 eingeführt und hat sich als Standard für das Datenmanagement und Reporting zur ESG Performanz von Immobilien etabliert. Unser ESG Services Team managt alle Prozesse für unsere Kunden, damit diese mehr Zeit für ihre Immobilie haben und wissen, wo ihre Immobilie im internationalen Vergleich steht.

Due Diligence bezeichnet in der Immobilienwirtschaft die sorgfältige Prüfung eines potenziellen Ankaufsobjektes. Die Prüfung findet unter finanziellen, rechtlichen und steuerlichen Aspekten statt. ESG-Kriterien haben dabei an Bedeutung gewonnen. Colliers steuert die Prüfung zusammen mit ausgewählten Partnern, um Ihnen die Ist-Situation und das Potenzial der Immobilie, unter der Berücksichtigung von ESG- und Markt-KPIs, aufzuzeigen.

Welche Stärken und Schwächen hat ein Immobilienportfolio unter der Berücksichtigung von ESG- und Markt-Kriterien? Welchen Chancen und Risiken weist es auf? Diese Fragen beantwortet unser ESG Services Team im Rahmen einer ESG-spezifischen Portfolio-Analyse und gibt somit Handlungsempfehlungen für Ihr Portfolio und Asset Management.

Bevor Sie zeit- und kostenintensive Entscheidungen zu Modernisierungs-, Umbau- und Sanierungsmaßnahmen treffen, Investitionen in den Bestand vornehmen oder An- und Verkäufe in die Wege leiten ist es sinnvoll eine erste, schnelle ESG-Einschätzung vorliegen zu haben. Der ESG Pre-Check ist eine schnelle und einfache Möglichkeit, eine erste Übersicht über die Nachhaltigkeitsperformanz einer Immobilie zu erlangen. Der Pre-Check kann mit den notwendigen Daten direkt am Desktop durchgeführt werden. In der Regel folgt der vollumfängliche ESG Check auf den ESG Pre-Check.

Eine ESG Strategie sollte nicht nur bottom up von den einzelnen Immobilien her entwickelt werden, sondern auch top down. Strategie, Planung, Analyse und Umsetzung sind Inhalte eines mehrdimensionalen Prozesses.

Auch über einzelne Branchenstandards wie GRESB hinaus kann es sinnvoll sein, ein eigenes, individuelles ESG Scoring für die Immobilien eines Portfolio zu entwickeln. So können die einzelnen Immobilien im Bestand noch besser miteinander verglichen werden und Maßnahmen abgeleitet werden.

Es ist wichtig, bei der sich entwickelnden und stetig verändernden nationalen und internationalen Regulatorik den Überblick zu behalten, um die wachsenden Erwartungen der Stakeholder besser zu verstehen. Für unsere Kunden entwickeln wir individuelle ESG Schulungen. Unser ESG Services Team klärt auf über die Grundlagen für das Pariser Klimaschutzabkommen, die „Fit for 55“-Ziele sowie die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) und das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Auch spezifischere Themen wie das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) erklären wir für Sie.

Die EU hat für die Lebensphasen einer Immobilie verschiedene Objekt-KPIs festgelegt, kategorisiert nach sechs Umweltzielen und Aktivitäten. Mit Hilfe dieser KPIs wird festgelegt, welches Finanzprodukt als „nachhaltig“ (taxonomie-konform) bezeichnet werden kann.

Die sechs Umweltziele sind: Klimaschutz, Klimawandelanpassung, Nachhaltige Nutzung von Wasserressourcen, Wandel zu einer Kreislaufwirtschaft, Vermeidung von Verschmutzung und Schutz von Ökosystemen und Biodiversität.

Die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) betrifft alle Finanzmarktteilnehmer (Banken, Versicherungen, börsennotierte Unternehmen, Berater, Asset Manager, etc.) und legt fest, dass Handlungen zum Thema Nachhaltigkeit von besagten Teilnehmern offengelegt werden müssen. Das Ziel ist Transparenz darüber, welche Finanzprodukte (Immobilien, Unternehmungen, etc.) tatsächlich nachhaltig sind (soziale oder ökologische Merkmale aufweisen oder sogar einen positiven sozialen oder ökologischen Impact haben) oder in welchem Umfang Nachhaltigkeitsrisiken berücksichtigt wurden.

Das Klimaschutzpaket der EU hat unter anderem zum Ziel, bis 2030 die Treibhausgasemissionen, um mindestens 55 % zu senken und im Jahr 2050 klimaneutral zu sein. https://www.consilium.europa.eu/de/policies/green-deal/fit-for-55-the-eu-plan-for-a-green-transition/

Bei F-Gasen handelt es sich um nicht natürlich vorkommende Treibhausgase, die für verschiedene industrielle Anwendungen genutzt werden. In Immobilien häufig anzutreffende F-Gase befinden sich etwa in Kühlungssystemen und sind schädlicher als Kohlenstoffdioxid (CO₂). Um die Berechnung der Treibhausgasemissionen einer Immobilie zu vereinfachen, werden F-Gase häufig in ein CO₂-Äquivalent umgerechnet (bspw. für die CRREM Analyse).

Das Gebäudeenergiegesetz löst die Energieinsparungsverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. Es regelt die energetischen Anforderungen für Neu- und Bestandsimmobilien hinsichtlich ihrer Heizungstechnik und den Wärmedämmstandards. Die seit dem 01. Januar 2024 geltende Novellierung sieht vor allem beim Kauf und Tausch von Heizungsanlagen Neuerungen und staatliche Fördermaßnahmen vor. Die zu erfüllende Vorlage bildet die Energy Performance Building Directive (EPBD) der EU.

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) verpflichtet Besitzer von Wohn- und Nicht-Wohngebäuden (Neubau und Bestand) zur Erweiterung der Infrastruktur für die E-Mobilität (Pkw) in Form von Leitungen und Ladepunkten. Colliers informiert seine Kunden zu der aktuellen Gesetzeslage und wie Sie sich auf die veränderten Anforderungen vorbereiten können.

Aus dem Anteil des nicht erneuerbaren Energieaufwands und den sogenannten prozessbedingten Emissionen resultieren Treibhausgasemissionen, die als graue Emissionen bezeichnet werden. Diese werden über das globale Treibhausgaspotenzial (GWP = Global Warming Potential [kg CO2-Äqv.]) quantifiziert. (Quelle: https://www.gebaeudeforum.de/wissen/ressourcen-und-emissionen/graue-energie-und-emissionen/)

Die sogenannte graue Energie bezeichnet die Energiemenge, die für Herstellung, Transport, Lagerung, Verkauf und Entsorgung eines Produktes – oder eines Gebäudes – aufgewendet werden muss. Sie ist also die in Gebäuden gebündelte Energie, die für Bau, Herstellung und Transport aufgewendet wurde. Vom Fundament bis zur Dachpfanne benötigt jedes Bauteil eine gewisse Menge Energie für die Herstellung und den Transport. Einige basieren auf endlichen Ressourcen wie Erdöl oder seltenen Erden, andere hingegen basieren auf nachwachsenden Rohstoffen, wie Holz oder anderen Pflanzen. (Quelle: https://stiftung-baukulturerbe.de/was-ist-graue-energie-nachhaltigkeit-bei-gebaeuden)

Der Green Lease, „Grüner Mietvertrag“ oder sogenannte „Green-Lease-Elemente“ ermöglichen es, Nachhaltigkeitsziele, Transparenz (Verbrauchsdaten) und Aufwandsverteilung im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags zwischen Vermieter und Mieter zu vereinbaren. Colliers hilft mit seinen Partnern die individuell passende Green-Lease-Lösung zu finden.

Der Anstieg heißer Sommertage in Deutschland, aber auch die zunehmende Anzahl von außergewöhnlichen Naturereignissen, hat dazu geführt, dass Eigentümer, Investoren und Projektentwickler diverse Klimarisiken vermehrt in ihr Risikomanagement einbeziehen. Colliers hilft seinen Kunden bei der Risikoanalyse und gibt objektspezifische Handlungsempfehlungen.

Das CO2KostAufG gilt seit Januar 2023. Das Gesetz regelt die Aufteilung der CO₂-Steuer zwischen Vermieter und Mieter. Für Wohnimmobilien ist die Kostenaufteilung klar geregelt auf Basis der Wärme-Energieperformanz der Immobilie. In der gewerblichen Vermietung kann die Aufteilung im Miet- oder Pachtvertrag festgelegt werden. Gibt es diese Regelung nicht, gilt eine Kostenaufteilung von 50:50.

Der Leistungsumfang der Abteilung bezieht sich auf Eigentümervertretung und Vermieterberatung sowie auf maßgeschneiderte Full-Service-Lösungen für Eigentümer Unser ESG Services Team unterstützt dabei, die die passende ESG-Strategie zu entwickeln.

Die Optimierung des Immobilienbestands ist die größte Herausforderung der Branche. Im Rahmen eines Manage to Green Konzepts wird das Potenzial einer Immobilie bestimmt und analysiert, um eine objektspezifische Roadmap zu erstellen und umzusetzen (Umsetzungsplanung). Somit wird dem steigenden Obsoleszenzrisiko einer Immobilie entgegengewirkt.

Anspruchsvolle Immobilienlösungen wollen gut durchdacht sein. Die stetigen Entwicklungen der Märkte erfordern ein genaues Augenmaß sowie die objektive Analyse von Daten und komplexer Zusammenhänge. Zusammen mit dem Market Intelligence and Foresight Team analysiert unser ESG Services Teamregelmäßig die Nachhaltigkeitsanforderungen des Marktes und wie sich die verschiedenen Themen auf den Markt auswirken. Somit können wir Kunden jederzeit ein aktuelles Bild verschaffen und individuelle Lösungen bieten, die Marktkonformität garantieren.

Der Materialpass dokumentiert alle verwendeten Rohstoffe und Baumaterialien einer Immobilie. Der Mehrwert dieses Passes liegt in der Möglichkeit, den Wert der verbauten Rohstoffe und Materialien zu benennen. So kann das Gebäude als Rohstofflager verstanden werden, das selbst am Ende des Lebenszyklus noch einen Wert hat.

Unsere Partner aus dem Bereich Workspace-Consulting sind in Zusammenarbeit mit unserem Office Letting Team Spezialisten für Entwicklung und Umsetzung von New Work Konzepten. Unser ESG Services Team unterstützt bei der Bestimmung des Nachhaltigkeitsanforderungsprofils von Mietern und Eigentümern.

Das Pariser Klimaschutzabkommen ist eine weltweite Vereinbarung (Völkerrecht), unterschrieben von 195 Ländern, mit dem Ziel, die Erderwärmung nicht über 1,5 Grad, im Vergleich zur vorindustriellen Zeit, bis zum Ende des Jahrhunderts steigen zu lassen.

Die Nutzung von Photovoltaik (PV)- und Solar-Anlagen wird auch im Kontext von Gewerbeimmobilien und größerer Wohnkomplexe immer wichtiger. Regularien zur Gebäudeausstattung oder Nachrüstung von PV- oder Solar-Anlagen variieren derzeit in den Bundesländern und werden von nationalen und internationalen Gesetzesvorschlägen beeinflusst. Unser ESG Services Team unterstützt zum Thema mit seinen diversen Partnern.

Im Rahmen von Buy-Side-Advisory und darüber hinaus ist die rechtliche und steuerliche Beratung zu komplexeren ESG Maßnahmen sehr wichtig geworden. Zusammen mit Partnern aus dem Colliers-Netzwerk stellt unser ESG Services Team sicher, dass immobilienwirtschaftliche Nachhaltigkeitsmaßnahmen auf ihre rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen hin überprüft werden.

Unsere Office Letting und Occupier Services Teams betreuen deutschlandweit jedes Jahr diverse Stay or Leave Prozesse, um optimale Vertragsbedingungen und Lösungen für ihre Kunden zu erwirken. Unser ESG Services Team unterstützt in den Prozessen mit seiner ESG- und Nachhaltigkeitsexpertise.

Seit Anfang 2020 läuft der Rollout der intelligenten Stromzähler und bis 2032 sollen Smart Meter zum Standard gehören. Alle Stromversorger müssen laut dem neuen Gesetz ab 2025 verpflichtend dynamische Tarife anbieten. Dadurch können Verbraucherinnen und Verbraucher den Stromverbrauch in kostengünstigere Zeiten mit hoher Erzeugung verlagern. Mithilfe der Smart Meter können sie dafür ihr eigenes Verbrauchsverhalten analysieren.

Die EU-Taxonomie ist ein Klassifizierungssystem für ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten im EU-Raum. Die EU-Taxonomie ist ein wesentliches Instrument der EU-Nachhaltigkeitsregulatorik und wirkt sich in alle Bereiche des europäischen Wirtschaftssystems aus – somit auch auf die Bau- und Immobilienwirtschaft. Der Taxonomie Check unseres ESG Services Teams prüft die Konformität einer Immobilie mit den Anforderungen der EU-Taxonomie und gibt auf Kundenwunsch auch Handlungsempfehlungen mit Kostenschätzungen für die Umsetzungsplanung.

Im Rahmen der An- und Verkaufsprüfung wird in der Regel auch eine Technical Due Diligence (TDD) durchgeführt, um die bauphysikalischen Eigenschaften einer Immobilie zu prüfen. Meist lassen sich aus den Ergebnissen schon Rückschlüsse ziehen auf die Zertifizierbarkeit als Green Building.

Unsere Kunden aus dem Bereich Capital Markets unterstützen wir bei der Vorbereitung von Transaktionen für Käufer (Buy-Side-Advisory) und Verkäufern durch die Ermittlung des Nachhaltigkeitspotenzials der Immobilie (Manage to Green). Dazu gehört es auch eine Kosten- und Auswirkungsanalyse (Markt- und Nachhaltigkeits-Performanz der Immobilie) durchzuführen.

Unser ESG Services Team versteht sich als Generaldienstleiter und unterstützt mit seinen Partnern in allen Projektphasen.

Eine Umwelt Due Diligence (UDD) im Kontext einer geplanten Immobilientransaktion prüft und zeigt auf, ob es Umwelteinflüsse für den Baukörper sowie für die Nutzung einer Immobilie gibt und ob negative Auswirkungen auf das Umfeld der Immobilie vorhanden sind. Durch die Prüfung werden Chancen und Risiken der Nachhaltigkeitsperformanz aufgezeigt. Die Ergebnisse fließen in das langfristige Risikomanagement und Handlungsempfehlungen für potenzielle Käufer ein.

Das Verhältnis von Nachhaltigkeitsanforderungsprofil (Eigentümer, Nutzer/Mieter, Investoren, Banken, Staat und Gesellschaft) und dem Nachhaltigkeitsprofil einer Immobilie hat einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert und Beleihungswert. Unser ESG Services Team unterstütz auf Wunsch bei der Auswirkungsanalyse im Rahmen einer Immobilien- oder Portfoliobewertung.

Die Zertifizierung einer Immobilie nach etablierten Systemen wie DGBN, LEED, WELL oder BREEAM ist nach wie vor ein beliebter Hebel, um die Nachhaltigkeit eines Gebäudes auszuweisen. Dabei lassen sich die beiden Phasen Pre-Assessment, etwa während einer laufenden Projektentwicklung oder Vertriebsvorbereitung, und Assessment (formaler Zertifizierungsprozess) unterscheiden. In beiden Phasen unterstützt unser ESG Services Team mit seinen Fachexperten (Partnern).