Baukosten

Was versteht man unter Baukosten?

Mit dem Begriff Baukosten werden sämtliche Kosten bezeichnet, die bei dem Bau einer Immobilie anfallen – sowohl für Leistungen und Güter als auch für sonstige Abgaben.

Insgesamt umfassen die Baukosten nicht nur die Kosten für den handwerklichen Bau der Immobilie, sondern auch die Gesamtheit der Planungskosten. Deshalb hängt ihre Kalkulation in hohem Maße davon ab, um welche Art von Objekt es sich handelt: wird ein Fertighaus gewählt oder mit einem Architekten bzw. Bauträger zusammengearbeitet?

Sowohl beim Fertighaus als auch in der Zusammenarbeit mit einem Bauträger/Architekten wird in der Regel ein fixer Kaufpreis vereinbart. Dieser ist meist anhand eines Zahlungsplans in definierten Raten je nach Baufortschritt entrichtet werden. Wenn das Objekt mit einem Architekten realisiert wird, fällt hier ein Architekten-Honorar an.

 

Entscheidende Faktoren für die Höhe der Baukosten

Es gibt verschiedene Parameter, die beeinflussen, wie viel eine Immobilie schlussendlich kostet. Der Regionalfaktor der Baukosten etwa ist eine nicht zu vernachlässigende Einflussgröße: Er spiegelt die Tatsache wider, dass die Kosten für Bauprojekte je nach geografischem Standort variieren können. Die Gründe dafür sind vielfältig: Das Lohnniveau und die wirtschaftliche Situation der Region spielen genauso eine Rolle wie lokale Bauvorschriften, klimatische Bedingungen und die Verfügbarkeit von Arbeitskräften sowie Materialen in der Gegend.

Neben dem Baukosten-Regionalfaktor sollten auch die folgenden Parameter bei der Kalkulation beachtet werden:

• Grundstückspreis
  Basis des Grundstückspreises ist die Grundstücksbewertung. Der Grundstückspreis bildet oft das Fundament der Gesamtkosten und variiert stark je nach Lage, Größe und Erschließungszustand des Grundstücks.
• Grunderwerbssteuer
  Die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises beträgt, ist eine oft unterschätzte zusätzliche Belastung beim Bau einer Immobilie.
• Immobilienmakler
  Sofern die Immobilie für Verkauf oder Vermietung gedacht ist, kann die Provision des Maklers – üblicherweise zwischen 3% und 7% des Kaufpreises – die Gesamtkosten erhöhen.
• Baugrundgutachten
  Ein Baugrundgutachten ist essenziell, um die Beschaffenheit des Bodens zu prüfen und mögliche Zusatzkosten für spezielle Fundamente oder Bodensanierungen frühzeitig zu erkennen.
• Bauantrag
  Die Kosten für den Bauantrag variieren je nach Gemeinde und Umfang des Bauvorhabens. Sie müssen als Teil der Planungskosten berücksichtigt werden.
• Baugenehmigung
  Die Gebühren für die Baugenehmigung richten sich nach der Bausumme und den örtlichen Verwaltungsvorschriften, auch sie zählen als notwendiger Posten in der Vorkalkulation der Baukosten.
• Notar
  Notarkosten können beim Grundstückskauf, dem Bauträgervertrag, einer eventuellen Teilungserklärung, sowie bei Eintragungen in das Grundbuch und der Finanzierung auftreten. Beim Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie von einem Bauträger etwa muss der entsprechende Vertrag notariell beurkundet werden.
• Grundbucheintrag
  Die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch, die sich nach dem Kaufpreis richten, müssen zusätzlich eingeplant werden, um das Eigentum offiziell zu registrieren.
• Kosten der Finanzierung
  Die Finanzierungskosten, die Zinsen, eventuelle Bereitstellungsprovisionen und Gebühren können über die Laufzeit des Kredits einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen.

 

Woraus setzen sich die Baukosten zusammen?

Die Baukosten einer Immobilie, egal ob gewerblich oder privat, können in drei Hauptkategorien unterteilt werden: Grundstück, Rohbau und Innenausbau. Hier ein kleiner Überblick darüber, was für Kosten unter welche Kategorie fallen:

Grundstückskosten

Der Grundstückserwerb bildet oft die Basis der Gesamtkosten. Hierzu gehören nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch die damit verbundenen Nebenkosten. Dazu zählen etwa die Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Kosten für den Grundbucheintrag und eventuelle Maklerprovisionen, falls die fertige Immobilie für Vermietung oder Verkauf gedacht ist. Außerdem können unter Umständen Kosten für die Erschließung des Grundstücks, ein Baugrundgutachten und die Vermessung anfallen. In manchen Fällen sind auch Ausgaben aufgrund der Bodenbeschaffenheit erforderlich, wie zum Beispiel eine Bodensanierung oder das Anlegen spezieller Fundamente.

Kosten des Rohbaus

Der Rohbau umfasst die grundlegende Struktur des Gebäudes. Zu den Rohbau-Kosten gehören Ausgaben für das Fundament, die tragenden Wände, Geschossdecken, Dachstuhl und Dacheindeckung. Auch Fenster und Türen sowie die grundlegende Haustechnik (dazu gehören etwa Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen) fallen in diese Kategorie. Der Materialaufwand für Beton, Stahl, Mauerwerk und Holz machen ebenfalls einen erheblichen Teil der Rohbaukosten aus. Hinzu kommen die Löhne bzw. Gehälter für Bauarbeiter und spezialisierte Handwerker, sowie Kosten für die erforderlichen Baumaschinen und -geräte.

Innenausbau

Der Innenausbau vervollständigt das Gebäude und macht es bewohnbar. Hierzu zählen Arbeiten wie das Verputzen der Wände, das Verlegen von Bodenbelägen, die Installation von Innentüren und die Montage von Sanitärobjekten. Auch die Fertigstellung der Elektroinstallationen, einschließlich Schalter und Steckdosen, gehört dazu. Je nach Wunsch und Budget können hochwertige Materialien wie Parkett, Fliesen oder spezielle Wandgestaltungen die Kosten in diesem Bereich erheblich beeinflussen. Was gerne vergessen wird: Auch Ausgaben für die Einrichtung von Küche und Bad fallen hier an. Sie können, je nach Ausstattungsniveau, stark variieren und die Kalkulation noch einmal erheblich beeinflussen.

 

Wie kann ich Baukosten berechnen?

Um Baukosten zu berechnen, sollte man sich der Kalkulation in mehreren Schritten annähern. In einem ersten Schritt muss die Bruttogeschossfläche (BGF) oder die Wohnfläche des geplanten Gebäudes ermittelt werden.

Anschließend recherchiert man in der Regel aktuelle Kostenkennwerte pro Quadratmeter, die spezifisch für die Region und Bauart der geplanten Immobilie gelten; diese werden häufig von Architektenverbänden oder in Baukostenindizes veröffentlicht.

Für eine grobe Kostenschätzung multiplizieren Sie die ermittelte Fläche mit dem entsprechenden Kostenkennwert. Sollte ein entsprechendes Grundstück nicht schon im Vorhinein vorhanden sein, addieren Sie die Grundstückskosten zu Ihrer Schätzung hinzu.

Darüber hinaus müssen etwa 15-20% für Baunebenkosten (wie Planung und Genehmigungen) einkalkuliert werden. Denken Sie auch an zusätzliche Kosten für Sonderwünsche oder höherwertige Ausstattungen. Auch hier ist es ratsam, einen Puffer für Unvorhergesehenes einzuplanen, mit ca. 10-15% ist man in der Regel auf der sicheren Seite. Um eine genauere Kalkulation zu erstellen, sollten Sie eine detaillierte Aufstellung sämtlicher Gewerke vornehmen und Angebote von verschiedenen Handwerkern einholen. Bei Bedarf können auch ein Architekt oder Baukostenplaner dabei helfen, eine fundierte Berechnung der Baukosten zu erstellen.

 

Kann ich Baukosten absetzen?

Ja, unter bestimmten Umständen können Baukosten steuerlich abgesetzt werden. Es kommt jedoch darauf an, wofür die Immobilie genutzt wird und welche Art von Kosten anfallen. In jedem Fall ist es wichtig, alle Rechnungen ordnungsgemäß aufzubewahren. Da die Regelungen teils sehr komplex sind, ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren. So kann man sicherstellen, dass alle möglichen steuerlichen Vorteile genutzt werden und die Absetzung korrekt erfolgt.

Diese Baukosten können abgesetzt werden

Hier sind einige Möglichkeiten für steuerliche Vergünstigungen im Rahmen der Baukosten:

1. Selbstgenutzte Immobilie:
   • Handwerkerleistungen
     Für Ihre selbstgenutzte Immobilie können Sie bestimmte Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen. Das betrifft Arbeitskosten für Renovierungen, Erhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen. Derzeit können bis zu 20% der Arbeitskosten, maximal 1.200 € pro Jahr, von der Steuer abgesetzt werden. Materialkosten hingegen sind nicht absetzbar.
   • Haushaltsnahe Dienstleistungen
     Ähnlich wie bei Handwerkerleistungen können Sie auch haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Gartenarbeiten, Reinigungsarbeiten) bis zu einem bestimmten Betrag absetzen.
   • Arbeitszimmer
     Wenn Sie ein häusliches Arbeitszimmer haben, das ausschließlich beruflich genutzt wird, können Sie einen Teil der Bau- und Renovierungskosten sowie laufende Kosten wie Heizung und Strom anteilig absetzen.
2. Vermietete Immobilie:
   • Abschreibung (AfA)
     Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie können über die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung) steuerlich geltend gemacht werden. Üblicherweise wird der Gebäudewert über 50 Jahre mit 2% pro Jahr abgeschrieben.
   • Werbungskosten
     Laufende Kosten für eine vermietete Immobilie, wie z.B. Zinsen für Darlehen, Reparaturkosten, Betriebskosten oder Maklergebühren, können als Werbungskosten in der Steuererklärung abgesetzt werden.
   • Herstellungskosten
     Wenn Sie eine Immobilie bauen oder umfassend renovieren, können diese Herstellungskosten ebenfalls im Rahmen der Abschreibung abgesetzt werden.

 

Welche Kosten fallen beim Hausbau an?

Generell hängen die Baukosten davon ab, welche Art von Immobilie gebaut wird (wie z.B. ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Wohnhaus mit mehreren Wohnungen), in welcher Region gebaut wird und ob die Immobilie zum Beispiel unterkellert wird.

Neben den Baukosten fallen zusätzlich noch weitere Kosten an, die der Bauherr bei seiner Kalkulation unbedingt berücksichtigen sollte. Zu diesen zählen unter anderem Steuern, Nebenkosten, Honorare, oder Außenanlagen. Auch technische Kostenpunkte wie Telekommunikationsanlagen dürfen in der Planung der anfallenden Baukosten nicht fehlen.

Unterscheiden sich Baukosten im Gewerbe von den Baukosten im Hausbau?

Ja, gewerbliche Ausgaben wie etwa Baukosten für ein Bürogebäude oder Baukosten für eine Gewerbehalle unterscheiden sich teils stark vom privaten Haus- oder Wohnungsbau. Sie sind in der Regel höher und variieren mehr, das ist jedoch abhängig von der Art des Gewerbes und dessen spezifischen Anforderungen.

Die gewerblichen Baukosten ergeben sich durch verschiedene Anforderungen, Vorschriften und die Nutzung des Objekts bzw. der Objekte:

1. Nutzungsanforderungen
   Gewerbebauten haben oft spezielle Anforderungen an die Nutzung, wie z.B. größere Flächen, höhere Decken oder besondere Lasten, die zu höheren Baukosten führen können. Auch spezifische technische Installationen, wie Lüftungsanlagen, Industrieböden oder große Lagerkapazitäten, sind teurer.
2. Baustandards und Vorschriften
   Im Gewerbebau müssen häufig strengere Brandschutz- und Sicherheitsvorschriften eingehalten werden. Auch Energieeffizienz und Nachhaltigkeitsstandards können besonders hoch sein, was die Baukosten erhöht.
3. Planung und Genehmigung
   Die Planungskosten für Gewerbebauten sind oft höher, da sie komplexere technische Anforderungen und spezielle Genehmigungsverfahren erfordern. Auch die Dauer des Genehmigungsprozesses kann länger sein.