Bewirtschaftungskosten

Was sind Bewirtschaftungskosten?

Bewirtschaftungskosten sind alle Ausgaben, die für Pflege und Betrieb einer Immobilie anfallen. Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers, sie zu zahlen. Dazu gehören neben den Betriebskosten auch Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und das Risiko möglicher Mietausfälle. So stellt man sicher, dass die Immobilie erhalten bleibt und reibungslos genutzt werden kann.

Bewirtschaftungskosten: Tabelle Kostenarten

 

Folgende Kostenarten beinhalten die Bewirtschaftungskosten:

 

Wie die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie berechnet werden

Die Formel für die Berechnung der Bewirtschaftungskosten lautet:

Summe der Kosten             x 100 %
Rohertrag je m2 und Jahr

Die gängige Praxis, Bewirtschaftungskosten als einen prozentualen Anteil des Grundstücksrohertrags zu berücksichtigen, ist fehleranfällig, da dies einen nicht bestehenden Zusammenhang zwischen Rohertragshöhe und Höhe der Bewirtschaftungskosten voraussetzt. Deshalb sollte man in der Praxis die einzelnen Positionen jeweils jahresbezogenen ermitteln und einzeln ausweisen.

 

Welche Bewirtschaftungskosten sind auf Mieter umlegbar?

Einige, jedoch nicht alle Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden, außerdem muss die Umlegung vertraglich festgehalten werden und wirtschaftlich angemessen sein. Bei einer Gewerbevermietung können so gut wie alle Bewirtschaftungskosten der Immobilie umgelegt werden – ausgenommen die Instandhaltungskosten. Bei einer Wohnungsvermietung werden in der Regel nur die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt, sowie auch Schönheitsreparaturen (in Teilen).

Auf Mieter umlegbare Bewirtschaftungskosten sind im deutschen Mietrecht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Hier eine Übersicht der umlegbaren Kostenpositionen:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung
• Heizung und Warmwasser
• Stromkosten für Gemeinschaftseinrichtungen
• Aufzug
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gebäudeversicherung
• Hausmeisterservice
• Gartenpflege
• Reinigungsarbeiten
• Schornsteinfeger
• Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss
• Sonstige Betriebskosten, die im Mietvertrag konkret benannt sind, wie z.B. die Wartung von Rauchwarnmeldern

 

Können Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend gemacht werden?

Bewirtschaftungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden, kann der Eigentümer eines vermieteten Objekts steuerlich als Werbungskosten absetzen. Dazu gehören beispielsweise Maklergebühren, Versicherungsbeiträge oder Verwaltungskosten. Auch Abschreibungen lassen sich steuerlich geltend machen.

 

Bewirtschaftsungskosten und Ertragswertverfahren

Bewirtschaftungskosten und Ertragswertverfahren hängen eng zusammen. Die Kosten haben einen zentralen Einfluss auf das Ertragswertverfahren einer Immobilie und spielen somit eine entscheidende Rolle bei der Ermittlung des Marktwerts von Renditeimmobilien wie Mietshäusern oder Gewerbeobjekten.

Hohe Bewirtschaftungskosten reduzieren den Reinertrag – und damit den Ertragswert. Dies kann z. B. bei schlecht gewarteten Immobilien oder hohen Leerstandsquoten relevant sein. Geringe Bewirtschaftungskosten hingegen steigern den Reinertrag: Eine effiziente Bewirtschaftung erhöht dementsprechend den Marktwert der Immobilie.

 

FAQ

Was zählt zu den Bewirtschaftungskosten?

Zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie zählen alle laufenden Kosten für den Betrieb, die Nutzung und den Erhalt. Dazu gehören:

Betriebskosten

• Regelmäßige Kosten, die zum größten Teil auf Mieter umlegbar sind, wie z. B.:
• Grundsteuer
• Wasserversorgung
• Heizung und Warmwasser
• Stromkosten für Gemeinschaftseinrichtungen
• Aufzug
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gebäudeversicherung
• Hausmeisterservice
• Gartenpflege
• Reinigungsarbeiten
• Schornsteinfeger
• Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss
• Gartenpflege
• Schornsteinfeger
• Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss
• Sonstige Betriebskosten, die im Mietvertrag konkret benannt sind, wie z.B. die Wartung von Rauchwarnmeldern

 

Instandhaltungskosten

• Aufwendungen für Reparaturen, Renovierungen oder den Werterhalt des Gebäudes.

 

Verwaltungskosten

• Kosten für die Immobilienverwaltung (z. B. Hausverwaltung, Buchhaltung)

 

Mietausfallwagnis

• Rücklagen für mögliche Mietausfälle oder Leerstände.

Was versteht man unter „Bewirtschaftung einer Immobilie“?

Die Bewirtschaftung umfasst alle Maßnahmen und Tätigkeiten, die notwendig sind, um eine Immobilie funktionsfähig und wirtschaftlich zu erhalten. Maßnahmen wie Instandhaltung, Reparaturarbeiten, die Verwaltung der Mietverträge, die Abrechnung der Nebenkosten oder Gebäude- und Grundstückspflege fallen unter diesen Begriff.

Wer zahlt die Bewirtschaftungskosten?

Die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie werden entweder von den Mietern oder den Eigentümern übernommen. Mieter zahlen meist einen Teil dieser Kosten als Betriebskosten über die Miete. Eigentümer tragen die Kosten selbst. In einigen Fällen können die Kosten auch von Dritten übernommen werden, etwa durch einen Verwalter oder eine Hausverwaltung, sofern dies vereinbart wurde.

 

Können Bewirtschaftungskosten steuerlich abgesetzt werden?

Alle Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, lassen sich steuerlich absetzen. Laut § 9 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zählen solche Kosten als Werbungskosten. Sie reduzieren den Gewinn aus Vermietung oder Verpachtung und damit die Steuerlast. Dazu gehören unter anderem Verwaltungskosten, Finanzierungskosten und Abschreibungen.