Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Quadratmeter-Kaufpreis unbebauter Grundstücksflächen an. In Deutschland dient er außerdem als Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden. Er basiert auf den realen Kaufpreisen innerhalb einer bestimmten Zeitspanne in einer festgelegten Region (z.B. Gebiet, Gemeinde oder Stadtteil).
Anhand des Bodenrichtwerts können die Dynamik und Trends des örtlichen Immobilienmarkts nachverfolgt werden. Er dient außerdem als aussagekräftige Kennzahl zur Bewertung von Grundstücken und Immobilien.
Aber Achtung: Der Bodenrichtwert ist – wie der Name schon sagt – lediglich ein Richtwert und kein genauer Wert, der sich auf ein bestimmtes Grundstück bezieht.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
In Deutschland kann der Bodenrichtwert in der Regel bei örtlichen Gutachterausschüssen oder dem zuständigen Kataster- bzw. Vermessungsamt erfragt werden – oft sogar kostenlos. Diese Ämter sind erstellen Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen, in denen die Werte pro Quadratmeter angegeben werden.
Es ist aber auch möglich, online Auskunft zu beantragen: über das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS).
Bodenrichtwert berechnen: So geht‘s
Zur Berechnung des Bodenrichtwertes wird die Summe aller Kaufpreise für Grundstücke in einer bestimmten Lage und in einem bestimmten Zeitraum ins Verhältnis zur Summe der Quadratmeter gesetzt. Wann der Bodenrichtwert für Bauland ermittelt wird, hängt von den Rechtsvorschriften des jeweiligen Bundeslands ab. Spätestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres muss der Bodenrichtwert für ein Grundstück aber ermittelt werden. Die Frist von zwei Jahren ist gesetzlich vorgegeben, der Wert kann jedoch auch häufiger bestimmt werden.
Um den reellen Grundstückswert zu ermitteln, muss – auf Basis des Bodenrichtwerts – in der Regel ein Gutachter herangezogen werden, der die Besonderheiten der jeweiligen Lage schätzt.
Bodenrichtwert-Umrechnungskoeffizient: Immobilien präzise bewerten
Geht es um eine spezifische Immobilie, ist der Umrechnungskoeffizient für den Bodenrichtwert ein essenzieller Faktor für deren Bewertung. Dafür wird der allgemeine Bodenrichtwert für die Region entsprechend der konkreten Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks angepasst. Dazu zählen etwa die Grundstücksgröße, die Lage (z.B. ob es sich um ein Eckgrundstück handelt oder ein Grundstück innerhalb eines Baugebiets), sowie topografische Gegebenheiten.
In der Praxis wird der Bodenrichtwert mit dem Umrechnungskoeffizienten multipliziert, um einen individuellen Bodenrichtwert für das jeweilige Grundstück zu erhalten. Dieser konkrete Wert dient dann als Grundlage für die Bewertung der Immobilie.
Wertbeeinflussende Faktoren
Folgende Faktoren können die Wertermittlung eines Grundstücks oder Immobilie beeinflussen:
- Grundstücksgröße
- Grundstücksform
- Infrastruktur
- Versorgungslage
- Topografie
- Nachbarschaft
- Bodeneigenschaften
- Bebauung
- Art der Bepflanzung
- Erschließungsgrad
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