Was ist die Bruttogrundfläche?
Als Bruttogrundfläche (oder kurz: BGF) bezeichnet man die Summe aller nutzbaren Grundflächen auf sämtlichen Grundrissebenen eines Gebäudes – also alle Flächen, die sich aus den äußeren Maßen ergeben.
Diese Kennzahl, die oft fälschlicherweise mit der Bruttogeschossfläche oder der Nutzfläche verwechselt wird, ist besonders relevant für die Wertermittlung von Immobilien, weil sie einen umfassenden Überblick über das gesamte Flächenangebot eines Bauwerks bietet.
Wann und wofür braucht man die BGF?
Der Begriff Bruttogrundfläche wird vor allem in der Bauwirtschaft, in der Immobilienbranche und im Rahmen von Due Diligence verwendet.
Architekten und Ingenieure nutzen die Kennzahl, um den Umfang eines Bauprojekts genauer zu definieren. Die BGF spielt außerdem eine zentrale Rolle bei der Bewertung von Immobilien, der Berechnung der Grundsteuer und bei steuerlichen Abschreibungen.
Da die Bruttogrundfläche sämtliche Flächen eines Gebäudes erfasst – von den reinen Nutzflächen bis zu den konstruktionsbedingten Bereichen – dient sie als Grundlage für die Planung, Bewertung und steuerliche Abrechnung von Bauprojekten. Sie ermöglicht es Fachpersonal, den Umfang eines Gebäudes präzise zu bestimmen, den Marktwert zu kalkulieren und die korrekte Steuerlast zu ermitteln.
Bruttogrundfläche berechnen: So geht‘s
Zur Bruttogrundfläche gehören laut Definition sowohl die Nutz- als auch die Konstruktionsflächen; oder, etwas genauer: die reinen Nutz- bzw. Nettoraumflächen (NRF) sowie die zugehörigen Konstruktionsgrundflächen (KGF). Ist Nettoraumfläche und Konstruktionsgrundfläche bekannt, lässt sich auch die Bruttogrundfläche schnell errechnen.
Für eine exakte Berechnung der BGF sollten die Vorgaben der DIN 277 genau beachtet werden.
Berechnungsformel der Bruttogrundfläche:
BGF = NRF + KGF
Nettoraumfläche berechnen
Die Nettoraumfläche ergibt sich aus Nutzfläche (NF), Verkehrsfläche (VF) und technischer Funktionsfläche (TF) einer Immobilie. Sie wird wie folgt berechnet:
NRF = NF + TF + VF
Bruttogrundfläche berechnen mit unbekannter Nettoraumfläche
Ist die Nettoraumfläche nicht bekannt, muss die BGF nach den entsprechenden DIN 277-Vorschriften erst ermittelt werden. Für die Ermittlung sind die Maße der Immobilie, gemessen an den äußeren Maßen des Gebäudes relevant.
Unterteilt wird hier in Folgende Bereiche:
- Bereich a: Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
- Bereich b: Überdeckt, jedoch nicht an allen Seiten in voller Höhe umschlossen
- Bereich c: Nicht überdeckt
Sämtliche Flächen, die den Bereichen a und b zugeordnet werden können, zählen zur Bruttogrundfläche. Die Flächen, die zu Bereich c zählen, werden nicht in die BGF miteinberechnet.
Konstruktionsflächen ermitteln
Sollte die Konstruktionsgrundfläche nicht bekannt sein, ist es möglich, sie direkt vor Ort zu erfassen – indem man die Flächen der tragenden Bauelemente (wie Wände, Pfeiler, Treppen etc.) misst und summiert. Dabei sollte allerdings streng nach der Methodik der DIN 277 vorgegangen werden, um eine standardisierte Messung zu gewährleisten.
Bruttogrundfläche berechnen: Ein Beispiel
Nehmen wir an, wir wollen die BGF einer Gewerbeimmobilie mit zwei Etagen ermitteln.
Die Außenmaße des Bürogebäudes betragen im Erdgeschoss 50 m x 20 m, was einer Fläche von 1.000 m² entspricht. Die Konstruktionsfläche beträgt 150 m².
Im Obergeschoss misst die Fläche beispielsweise 48 m x 20 m, also 960 m². Die Konstruktionsfläche beträgt 100 m².
Die Bruttogrundfläche errechnet sich durch die Summe der Nettoraumflächen und der Konstruktionsflächen:
1.000 m²
+ 150 m²
+ 960 m²
+ 100 m²
= 2.210 m²
Was zählt zur Bruttogrundfläche – und was nicht?
Zur Bruttogrundfläche gehören „alle Grundflächen sämtlicher Geschosse, gemessen an den äußeren Maßen des Gebäudes“.
Zur BGF werden in der Regel folgende Flächen gezählt:
- Wohn- und Büroflächen innerhalb eines Gebäudes
- überdachte Loggias
- Innenliegende Durchfahrten und Garagen
- ausgebaute Dachböden
Es gibt jedoch auch Flächen, die nicht zur Berechnung der Bruttogrundfläche herangezogen werden, weil sie nicht als nutzbare Grundrissebenen gelten. Dazu gehören Flächen, deren lichte Höhe weniger als 1,25 m beträgt und folgende Ausnahmen:
- Balkone und nicht überdachte Loggias
- Außentreppen
- Kellerschächte, Mansarden und Kriechkeller
- Nicht oder kaum nutzbare Dachflächen und Spitzböden
- Bereiche, die ausschließlich für die Wartung, Inspektion und Reparatur von Baukonstruktionen und technischen Anlagen genutzt werden
- Bereiche unter baulichen Hohlräumen, beispielsweise über abgehängten Decken