Was ist Due Diligence?
Bei Akquisitionen oder größeren unternehmerischen Entscheidungen setzt man oft auf Due Diligence. Aber welche Bedeutung steckt hinter diesem Begriff?
Im deutschen Recht wird Due Diligence oft übersetzt als „im Verkehr erforderliche Sorgfalt“ – gemeint ist damit die ausführliche Prüfung der wirtschaftlichen, rechtlichen und sonstigen Verhältnisse eines Unternehmens, einer Immobilie oder Person.
Soll beispielsweise ein Unternehmen gekauft werden, wird so eine Due Diligence Prüfung nötig. Dabei werden zum Beispiel die Finanzen, Verträge oder die Einhaltung von Vorschriften untersucht. Eine gewissenhaft ausgeführte Due Diligence stellt sicher, dass alles passt und keine unerwarteten Risiken auftreten.
Klassische Fragen, die im Rahmen einer Due Diligence Prüfung geklärt werden, sind z.B.:
- Wo befindet sich der Unternehmenssitz?
- Sind Finanzen und Bilanzen stimmig?
- Gibt es eindeutige Red Flags oder Risikofaktoren?
- Taucht das Unternehmen oder einzelne Personen auf Sanktions- oder PEP-Listen auf? (PEP = politisch exponierte Personen)
- Gab es bereits negative Berichterstattung in lokalen, nationalen oder internationalen Medien?
Die Klärung solcher Verhältnisse erlaubt es Interessierten, die Annahmen und Voraussetzungen einer Zusammenarbeit bzw. eines Angebots zu hinterfragen und mögliche Risiken zu erkennen. Welche Art von Due Diligence dabei eingesetzt wird, hängt von der jeweiligen Situation und dem Risiko ab. Häufig werden bestehende und potenzielle Partner sowie deren Tochterunternehmen und wichtige Entscheidungsträger unter die Lupe genommen.
Due Diligence im Immobilien-Sektor
In der Immobilienbranche sind Due Diligence Prüfungen vor allem im gewerblichen Sektor üblich, denn beim Kauf oder Verkauf gewerblicher Immobilien geht es oft um große Summen und komplexe Abläufe. Due Diligence ist hierbei ein wichtiger Schritt, um potenzielle Risiken erkennen zu können. Dabei wird eine Immobilie genau unter die Lupe genommen – rechtlich, steuerlich, wirtschaftlich und technisch. So sichern sich Käufer gegen böse Überraschungen ab, wie zum Beispiel versteckte Mängel, ungeklärte Rechtsfragen oder finanzielle Risiken. Unsere Immobilien-Investment Experten beraten Sie gerne bei der Due Diligence
Due Diligence Prüfungen für Immobilien
Eine Due Diligence ist immer dann besonders sinnvoll, wenn es um größere Investitionen geht. Je nach Art der Immobilie – ob Bürogebäude, Industrieanlage oder ungenutztes Grundstück – und der Art des Geschäfts (Kauf der Immobilie selbst oder einer Firma, die die Immobilie besitzt) variiert die Komplexität der Prüfung.
Dabei wird nicht nur der Zustand der Immobilie geprüft, sondern auch, ob alle Genehmigungen vorliegen, wie es um bestehende Mietverträge steht, ob mögliche Altlasten auf dem Grundstück sind oder ob es steuerliche Nachteile gibt. Im technischen Bereich werden z.B. Gebäudezustand, Energieeffizienz und notwendige Instandhaltungen untersucht.
Rechtliche Due Diligence bei Immobilien
Die rechtliche Prüfung von Immobilien (Legal Due Diligence) wird in der Regel von Anwälten bzw. Kanzleien durchgeführt, um rechtliche Risiken ausfindig zu machen. Dazu gehören etwa die Einsicht ins Grundbuch, die Überprüfung von Mietverträgen und bestehenden Gewährleistungsansprüchen aus Bauverträgen. Auch baurechtliche Fragen, etwa ob die vorhandene Baugenehmigung zur geplanten Nutzung passt, werden meist in diesem Schritt geklärt.
Wirtschaftliche Due Diligence bei Immobilien
Bei der wirtschaftlichen und steuerlichen Due Diligence werden die finanziellen Aspekte einer Immobilie geprüft. Das umfasst die Analyse der Mietrenditen, Betriebskosten und des Instandhaltungsbedarfs. Auch steuerliche Fragen wie Grunderwerbsteuer, Abschreibungsmöglichkeiten und mögliche steuerliche Risiken werden untersucht, um die Wirtschaftlichkeit des Investments sicherzustellen.
Technische Due Diligence bei Immobilien
Bei der technischen Due Diligence wird der Zustand der Gebäude und Anlagen geprüft. Experten untersuchen die Bausubstanz, den Sanierungsbedarf sowie die Funktionsfähigkeit technischer Einrichtungen wie Heizung, Lüftung und Elektrik. Ziel ist es, mögliche Mängel oder notwendige Investitionen frühzeitig zu erkennen, um spätere Kostenrisiken zu vermeiden.
Ablauf von Due Diligence Prüfungen für Immobilien
Der Ablauf einer Due Diligence Prüfung bei Immobilien erfolgt meist in mehreren Schritten. So könnte ein typischer Ablauf aussehen:
- Planung
Zu Beginn legt man fest, welche Aspekte der Immobilie geprüft werden sollen (z.B. rechtlich, wirtschaftlich, steuerlich, technisch). Der Fokus variiert dabei je nach Art des Objekts und der Transaktion. Anschließend wird ein Projektplan mit fixem Zeitrahmen festgelegt und ein Team von Experten zusammengestellt, die die Due Diligence Prüfung vornehmen. - Datensammlung
Der Verkäufer stellt relevante Unterlagen zur Verfügung, die als Basis für die Prüfung dienen. Dazu gehören beispielsweise Grundbuchauszüge, Baupläne, Mietverträge, technische Gutachten und steuerliche Unterlagen. - Desktop-Prüfung
In dieser Phase sichten Fachleute die übermittelten Unterlagen und identifizieren mögliche Risikofelder. Hier gibt es in der Regel unterschiedliche Experten-Teams für rechtliche, wirtschaftliche und technische Due Diligence. - Vor-Ort-Besichtigung
Eine Besichtigung der Immobilie vor Ort ist oft Teil der technischen Due Diligence. Hier wird der bauliche Zustand begutachtet, und Experten prüfen, ob es sichtbare Mängel oder Instandhaltungsbedarf gibt. - Risikobewertung
Nach der Datenanalyse und der Besichtigung werden die identifizierten Risiken bewertet. So können rechtliche Unsicherheiten, technische Mängel oder wirtschaftliche Risiken, wie z.B. schlechte Renditen, aufgedeckt werden. - Berichtserstellung
Alle Ergebnisse werden in einem detaillierten Bericht zusammengefasst. Dieser Bericht gibt der kaufenden Partei eine fundierte Entscheidungsgrundlage, die ihr hilft, festzulegen, ob sie den Kauf fortsetzen, neu verhandeln oder von der Transaktion zurücktreten möchte. - Empfehlungen und Verhandlungen
Basierend auf dem Due-Diligence-Bericht können Käufer Preisverhandlungen führen, um etwaige Risiken oder einen möglichen Investitionsbedarf zu kompensieren. Manchmal sind auch Vertragsänderungen nötig, um rechtliche Risiken abzusichern. - Abschluss der Prüfung
Nach erfolgreichen Verhandlungen und der Klärung aller offenen Punkte kann die Transaktion abgeschlossen werden.