Rohbau-Definition: Was ist ein Rohbau?
Ein Rohbau ist das Grundgerüst eines noch nicht fertiggestellten Bauwerks. Meist sind das Fundament, die äußere Gebäude-Konstruktion und der Dachstuhl bereits vorhanden. Mit dem Innenausbau eines Gebäudes wird zum Zeitpunkt des Rohbaus noch nicht begonnen, auch Fenster und Fassadenverkleidung sind normalerweise noch nicht fertiggestellt.
Der Rohbau ist das Tragwerk eines Gebäudes und muss daher gänzlich fehlerfrei sein, sonst ist die Statik des gesamten Bauwerks gefährdet. Dementsprechend wird er nach der Fertigstellung durch einen Prüfstatiker abgenommen.
Umgangssprachlich spricht man meist dann von einem abgeschlossenen Rohbau, wenn der Dachstuhl fertiggestellt wurde. Dies wird traditionell mit einem Richtfest gefeiert.
Die Begriffsdefinition ist nicht bundeseinheitlich geregelt
ACHTUNG: Es gibt bundesweit keine einheitliche Regelung, die festlegt, welche Kriterien die bisherigen Baumaßnahmen erfüllen müssen, damit von einem Rohbau die Rede sein kann. Es gibt aber einige Bundesländer, die solche Vorschriften in ihren Landesbauordnungen definiert haben. In Niedersachsen beispielsweise gilt ein Rohbau dann als vollendet, wenn "die tragenden Teile, die Schornsteine, die Brandwände und die Dachkonstruktion" fertiggestellt worden sind.
Ist der Umfang des Rohbaus in Ihrem Bundesland nicht gesetzlich geregelt, empfehlen wir, ihn vor Beginn der Bauarbeiten vertraglich festzuhalten. Dafür sollte verbindlich vereinbart werden, welche Arbeiten zur Fertigstellung des Rohbaus zählen. So wissen alle Parteien über den Leistungsumfang Bescheid und sind damit auf der sicheren Seite.
Rohbau-Umfang: Welche Leistungen sind enthalten
Für die Errichtung des Rohbaus einer Immobilie braucht es verschiedene Gewerke. Diese werden meist unter dem Begriff Bauhauptgewerbe gesammelt. Je nach Bauweise und -art kommen die Gewerke Holzbau, Stahlbau, Stahlbetonbau und Mauerwerksbau zum Einsatz. Sie alle werden durch den Bauherrn zentral gesteuert und koordiniert. Wie im oberen Absatz bereits erwähnt, gibt es bundesweit keine einheitliche Definition des Begriffs „Rohbau“ – es ist in Deutschland allerdings üblich, die folgenden Arbeiten zur Errichtung des Rohbaus zu zählen:
- das Einrichten der Baustelle
- das Verlegen der Kanalrohre für den Abwasseranschluss
- das Legen des Fundaments
- erste Maurerarbeiten, v.a. in Bezug auf die Außenwände
- das Einbauen der Decken
- das Errichten der Fassade
- der Einbau der Treppen
- das Errichten des Dachstuhls
- das Errichten des Schornsteins
Geschlossener, veredelter, und erweiterter Rohbau
Geht die Ausarbeitung eines Rohbaus über die gängigen Rohbauleistungen hinaus, spricht man – je nach Grad der Fertigstellung – von einem geschlossenen, veredelten oder erweiterten Rohbau.
Geschlossener Rohbau
Von einem geschlossenen Rohbau ist die Rede, wenn die äußere Gebäudehülle bereits vollständig geschlossen ist. Das heißt konkret, dass der Bau schon Außenwände, Fenster und Türen hat und dementsprechend vor Witterung geschützt ist.
Veredelter Rohbau
Beim veredelten Rohbau ist nicht nur die äußere Gebäudehülle geschlossen, es wurden auch schon bestimmte Baumaßnahmen im Innenbereich durchgeführt. Damit können z.B. Installationen wie Elektro-, Sanitär- und Heizungstechnik gemeint sein.
Erweiterter Rohbau
Ein erweiterter Rohbau geht über die grundlegende Funktionalität des veredelten Rohbaus hinaus. Dafür werden zusätzliche Ausbaumaßnahmen durchgeführt, die einen höheren Komfort gewährleisten. Dazu gehören beispielsweise Bodenbeläge, Wandverkleidungen, Fliesenarbeiten, aber auch Außenanlagen wie Terrassen und Zufahrten. Ein erweiterter Rohbau ist nicht mehr weit von der Fertigstellung entfernt, braucht allerdings noch eine Reihe abschließender Arbeiten, die das Gebäude vollumfänglich bewohnbar machen.
Rohbau-Kosten: Mit diesen Ausgaben ist zu rechnen
Die gängigen Posten eines Rohbaus zählen zu den klassischen Baukosten. Dazu gehören unter anderem Ausgaben für das Grundstück, die Baugenehmigung, die Baustelleneinrichtung und Materialien, sowie natürlich die Gehälter bzw. Arbeitskosten für die Bauarbeiter. Zusätzlich können Kosten für Architekten, Statiker und weitere Fachleute anfallen. Auch eventuelle Zusatzleistungen, wie eine energieeffiziente Bauweise oder besondere Ausstattungsmerkmale, sollten bei der Budgetierung berücksichtigt werden.
All diese Kostenfaktoren können je nach Bauweise, Region und Anbieter mehr oder weniger stark variieren. Dementsprechend sind eine sorgfältige Planung und das Einholen verschiedener Angebote sinnvoll. Unser Tipp: Es lohnt sich, beim Rohbau großzügig zu kalkulieren – nicht selten treten unerwartete Kosten gerade in dieser sensiblen Bauphase auf.
Rohbau in Industrie und Gewerbe
Büros und Gewerbeimmobilien können nur selten und in Ausnahmefällen schon während der Rohbauphase angefragt werden. Hin und wieder ist es aber möglich, potenzielle oder künftige Mieter früh in die weiteren Ausbauphasen miteinzubeziehen.
Hierbei ist es nicht nur wichtig, sämtliche arbeitsrechtlichen Vorgaben zu erfüllen – auch die Qualität der Einrichtung, der gezielte Einfluss auf den Geräuschpegel und die Schaffung einer angenehmen Arbeitsatmosphäre sollten von Anfang an mitgedacht werden. Außerdem lohnt es sich, die künftige Art der Nutzung zur Basis für einen gezielten, klug orchestrierten Innenausbau zu machen: Was soll in diesem Raum passieren? Wird er gemeinschaftlich oder einzeln genutzt? Gibt es Arbeitsprozesse, die räumlich aufeinander abgestimmt sein müssen? Gegebenenfalls ist es sinnvoll, sich mit Bauträger, Architekt oder unabhängigen Experten auszutauschen.