Der Untermietvertrag ist – genau wie der Hauptmietvertrag – ein regulärer, rechtlich bindender Mietvertrag. Mit dem Untermietvertrag verpflichtet sich der Hauptmieter dazu, dem Untermieter die Immobilie (oder Teile davon) zu überlassen. Dafür zahlt der Untermieter eine vorab vereinbarte Miete und verpflichtet sich, die Räumlichkeiten im Rahmen des Vertrags zu nutzen. Dieser Mietbetrag muss nicht zwangsläufig gleich hoch sein wie die Miete des Hauptmieters.
Untervermietung im Privatrecht
Erlaubnis des Vermieters notwendig?
Laut §540 BGB müssen Mieter für die Untervermietung ihrer Wohnung das Einverständnis des Vermieters einholen. So eine Erlaubnis, bzw. Untervermietung generell, kann bereits im Hauptmietvertrag geregelt werden – dies ist aber normalerweise nicht der Fall.
In der Regel muss die Zustimmung des Vermieters gesondert – und im besten Fall direkt schriftlich – eingeholt werden. Um auf Nummer sicher zu gehen, kann sogar ein neuer Vertrag zwischen Mieter und Vermieter aufgesetzt werden.
Untervermietung ohne Gewinnerzielungsabsicht
Untervermietung ist immer dann zulässig, wenn der Hauptmieter ein „berechtigtes Interesse“ daran hat. Eine Erlaubnis wird trotzdem benötigt, für gewöhnlich muss der Vermieter laut §553 BGB seine Zustimmung geben.
Dass er seine Zustimmung geben muss, ist beispielsweise der Fall, wenn eine „Untervermietung ohne Gewinnerzielungsabsicht“ vorliegt – beispielsweise, wenn man eine Wohngemeinschaft eingeht, bei der ein bzw. mehrere Dritte einen Teil der Miete übernehmen. Lehnt der Vermieter dies ab, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
Wenn Touristen beherbergt werden oder zu viele Menschen in der Wohnung untergebracht sind (Überbelegung), kann der Vermieter die Untervermietung jedoch ohne Konsequenzen ablehnen. Das gilt auch, wenn der Vermieter berechtigte Einwände bezüglich des konkreten Untermieters hat.
Ausnahmen: Hier ist keine Erlaubnis zur Untervermietung notwendig
Es ist immer empfehlenswert, den Vermieter darüber aufzuklären, wie viele und welche Personen im Haushalt leben. Längerfristige Änderungen sollten bekanntgegeben bzw. besprochen werden. Eine Zustimmung des Vermieters ist aber nicht immer notwendig.
Die dauerhafte Aufnahme der folgenden Personen ist zu jeder Zeit erlaubt:
- Nahe Familienangehörige: dazu zählen die eigenen Eltern, Ehepartner, Kinder und Stiefkinder
- Pflegepersonal und Hausangestellte
Eine vorübergehende Aufnahme gilt offiziell nicht als Untervermietung und ist in den folgenden Fällen erlaubt:
- Angehörige: wie z.B. Geschwister, die eigenen Kinder, Enkelkinder, Stief- oder Schwiegerkinder
- Besucher: Ein Besuch bis maximal acht Wochen in der Wohnung gilt nicht als Untervermietung
Untervermietung und Steuer
Einnahmen aus der Untervermietung gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen der Einkommensteuer, sie müssen daher in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Im Zusammenhang mit der Untervermietung können auch Ausgaben, die dadurch entstehen, als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dazu gehören beispielsweise anteilige Kosten für Miete, Nebenkosten, Renovierungen oder Reparaturen. Auch die Abschreibung (AfA) für Möbel und Einrichtungsgegenstände, die für die untervermieteten Räume angeschafft wurden, kann berücksichtigt werden.
Wie für alle steuerrelevanten Kosten gilt: Einnahmen und Ausgaben sollten genau dokumentiert und entsprechende Belege aufbewahrt werden. Außerdem wird empfohlen, sich am Mietspiegel zu orientieren – denn der Mietpreis für die Untervermietung sollte marktüblich sein. Überhöhte Mieten können zu Problemen führen: sowohl steuerlich, als auch mit dem Hauptvermieter.
Vertrag zur Untervermietung: Das sollte er enthalten
Für Untermieter gelten die gleichen Rechte und Pflichten wie für direkte Mieter.
Ein Vertrag sollte mindestens die folgenden Informationen enthalten:
- Namen aller Vertragsparteien
- eine exakte Beschreibung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk, untervermietete Räume)
- Betrag der Miete inkl. Nebenkosten
- Betrag der zu hinterlegenden Kaution
- Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, inkl. auf Regelung zu Schönheitsreparaturen
- Beginn und Ende des Untermietverhältnisses
- die Unterschriften aller Vertragsparteien
Untervermietung im Gewerbe
Kein Recht auf Untervermietung im Gewerbe
Das Recht auf Untervermietung im gewerblichen Bereich ist in Deutschland anders geregelt als im Wohnraummietrecht. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht haben Mieter es im gewerblichen Mietrecht keinen gesetzlichen Anspruch auf Untervermietung. Gewerbemieter dürfen dementsprechend nicht ohne eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters untervermieten.
Gewerbemietvertrag zur Untervermietung: Das sollte drinstehen
Ob und wie eine Gewerbeimmobilie untervermietet werden darf, sollte in einem eigenen Vertrag geregelt werden. Im Zweifelsfall ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass der Mietvertrag allen gesetzlichen Anforderungen entspricht und die Interessen aller Beteiligten angemessen berücksichtigt werden.
Folgende Punkte sollten auf jeden Fall enthalten sein:
- Erlaubnis zur Untervermietung
Es ist sinnvoll, Untervermietung in Gewerbemietverträgen mit einer Klausel zu regeln, die festlegt, ob sie generell erlaubt, eingeschränkt erlaubt oder verboten ist.Zudem empfiehlt sich eine genaue Beschreibung des Verfahrens, mit dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung beantragen müssen, einschließlich aller erforderlicher Informationen über den Untermieter.Im Zweifelsfall sollte außerdem festgelegt werden, unter welchen Bedingungen der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung verweigern kann. Das wäre beispielsweise bei berechtigten Zweifeln an der Bonität des Untermieters der Fall, oder wenn die geplante Nutzung des Mietbereichs nicht zum restlichen Objekt passt.
- Haftung
Der Vertrag muss klarstellen, dass der Hauptmieter – auch nach der Erteilung der Untervermietungserlaubnis – weiterhin für die Erfüllung aller vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter haftet.Dass der Untermietvertrag keinen Einfluss auf den Hauptmietvertrag hat und dass die Beendigung des Hauptmietvertrags automatisch zur Beendigung des Untermietvertrags führt, sollte ebenfalls vertraglich festgehalten werden.
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- Mietpreis und Abrechnung
Wie hoch ist die zu entrichtende Miete (Nettokaltmiete und Warmmiete) und aus welchen Kosten setzt sie sich zusammen? Darf der Untermietzins höher oder niedriger sein als der Hauptmietzins? Wie werden etwaige Gewinne aus der Untervermietung behandelt? Ein sorgfältig aufgesetzter Untermietvertrag gibt Antworten auf diese Fragen. - Nutzung
Eine Klausel zum „Zweck der Untervermietung“ stellt sicher, dass die untervermieteten Bereiche des Mietobjekts in Einklang mit den im Hauptmietvertrag festgelegten Nutzungsbedingungen genutzt werden. - Mietdauer
Hierfür wird die Dauer des vertraglichen Verhältnisses geregelt, wie in jedem anderen Mietvertrag auch. Zu diesem Abschnitt gehört etwa die Bestimmung der maximalen Dauer der Untervermietung und etwaige Verlängerungsoptionen.
- Mietpreis und Abrechnung
Was passiert, wenn man unerlaubte Untervermietung im Gewerbe betreibt?
Die unerlaubte Untervermietung einer Gewerbeimmobilie kann erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen nach sich ziehen. Von einer initialen Abmahnung und Unterlassungserklärung, über die Kündigung des Mietvertrags bis hin zu langfristigen Rechtsstreitigkeiten und Schadenersatzforderungen ist mit empfindlichen Konsequenzen zu rechnen. Wurden die Einnahmen einer unerlaubten Untervermietung nicht korrekt versteuert, muss man zudem mit steuerlichen Auswirkungen rechnen.
Um diese Risiken zu vermeiden, sollte stets die Zustimmung des Vermieters eingeholt und die Bedingungen des Mietvertrags genau beachtet werden. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um potenziellen Problemen vorzubeugen.