Berliner Büromarkt vorerst weiter mit reduzierter Geschwindigkeit

434.000 Quadratmeter Flächenumsatz nach drei Quartalen
Spitzenmiete legt weiter leicht zu, Durchschnittsmiete leicht sinkend
Flächenangebot nimmt insbesondere durch Untermietflächen zu – Leerstandsquote steigt auf 4,7 Prozent
Qualitativ hochwertige Flächen in zentralen Lagen im Fokus, Bestandsobjekte mit Sanierungsbedarf geraten zunehmend unter Druck

Berlin, 05. Oktober 2023 – Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten neun Monaten 2023 auf dem Berliner Büromarkt 434.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 31 Prozent verfehlt, während der zehnjährige Mittelwert um 21 Prozent unterschritten wurde. Dennoch war das dritte Quartal mit einem Flächenumsatz von 169.000 Quadratmetern bisher das umsatzstärkste des Jahres.

Nathalie Wegner, Head of Office Letting bei Colliers in Berlin: „Auch der Berliner Büromarkt spürt dieses Jahr die wirtschaftlichen Unsicherheiten, was sich in deutlich verlängerten Anmietungsprozessen und einer temporär verringerten Nachfrage widerspiegelt. Hinzu kommen bei vielen Mietern anhaltende Überlegungen zur Neuausrichtung der Büroflächennutzung und zu mobilen Arbeitsmodellen. Insbesondere Großgesuche halten sich daher weiterhin zurück, weshalb lediglich 15 Abschlüsse jenseits der 5.000-Quadratmeter-Marke registriert wurden. Das Klein- und Mittelflächensegment hingegen bleibt sehr aktiv – mehr als 360 Vermietungen, oder 80 Prozent, entfielen auf Abschlüsse kleiner als 1.000 Quadratmeter.“

Spitzenmiete legt weiter leicht zu während Durchschnittsmiete leicht sinkt

Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen mit ESG-Konformität in Toplagen treibt weiterhin die Spitzenmiete trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten. Die Spitzenmiete kletterte auf 44,20 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3 Prozent zum Vorjahr entspricht. Neben dem Neubau-Segment profitieren hiervon insbesondere die Lagen innerhalb der Ringbahn. Im Gegenzug steigt der Druck auf Bestandsobjekte mit geringer ESG-Konformität und in weniger gut angebundenen Mikrolagen. Hier sind im größeren Umfang leichte Mietpreisreduktionen zu beobachten. Dies schlägt sich in der Durchschnittsmiete nieder, die erneut geringfügig auf 28,90 Euro pro Quadratmeter nachgegeben hat, was einem Rückgang um knapp 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Leerstandsquote steigt auf 4,7 Prozent, Untermietflächen nehmen weiter zu

Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat innerhalb der letzten drei Monate noch einmal deutlich zugenommen. Aktuell stehen 1.048.000 Quadratmeter zur Verfügung, das entspricht einer Leerstandsquote von 4,7 Prozent. Zum Vorquartal bedeutet dies einen Anstieg von 60 Basispunkten, im Vergleich zum Vorjahr ging es um 140 Basispunkte nach oben. „In den vergangenen drei Monaten haben vor allem Untermietflächen noch einmal deutlich zugenommen. Neben den Großflächen sind insbesondere viele kleine Untermietflächen auf den Markt gekommen. Während wir für letztere auch Abschlüsse registrieren, sehen wir für die Großflächen lediglich eine eingeschränkte Nachfrage. 189.700 Quadratmeter Untermietfläche stehen aktuell zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Ohne Untermietflächen liegt die Leerstandsquote bei 3,8 Prozent, was weiterhin, vor allem im europäischen Vergleich, ein niedriges Niveau ist“, so Wegner.

Öffentliche Verwaltung vor IT-Branche und Beratungsunternehmen

Die Öffentliche Verwaltung hat mit rund 92.000 Quadratmetern und 21 Prozent Marktanteil rund ein Fünftel des Flächenumsatzes. Der IT-Sektor behauptet sich mit 77.700 Quadratmetern und 18 Prozent – trotz erschwerter Finanzierungsrunden bleibt die Digitalwirtschaft einer der Treiber auf dem Berliner Büromarkt. Beratungsunternehmen runden mit 52.000 Quadratmetern und 12 Prozent die wichtigsten Branchen ab.

Anmietungen im Bestand leicht rückläufig, Neubau und Refurbishments gefragt

Abschlüsse im unsanierten Bestand sind seit einiger Zeit rückläufig – dieses Jahr entfallen bislang 186.400 Quadratmeter, 43 Prozent des Flächenumsatzes, hierauf. Projektvermietungen vor Baustart klettern auf 20 Prozent bzw. 86.700 Quadratmeter, allerdings sind hier einige großvolumige Eigennutzer enthalten. Fertiggestellte Neubauten und im Bau befindliche Gebäude liegen mit 58.000 Quadratmetern sowie 56.000 Quadratmetern und je 13 Prozent fast gleichauf. Sanierter Bestand folgt mit 11 Prozent leicht unter dem 5-jährigen Mittelwert. „Die Gesuchsvorlaufzeiten haben sich verkürzt, weil potenzielle Mieter unter anderem das Risiko von Bauverzögerungen minimieren wollen. Zudem haben viele Nutzer erhöhte ESG-Anforderungen, die bevorzugt im Neubau und Refurbishment erfüllt werden können, weshalb sie vermehrt in fertiggestellten Neubauten und Refurbishments sowie in im Bau weiter fortgeschrittenen Projekten anmieten“, beobachtet Wegner.

Ausblick: Verstärkte Marktaktivität in 2024 bei zunehmenden Risiken im Bestand erwartet

„Zahlreiche Flächengesuche inklusive großer Tickets sind weiterhin am Markt unterwegs. Wir gehen allerdings nicht davon aus, dass sich die Marktdynamik im Schlussquartal deutlich erhöht, weshalb wir unsere Jahresendprognose mit einen Flächenumsatz von 600.000 Quadratmetern bestätigen. Für das kommende Jahr erwarten wir eine sukzessive Erholung der Flächennachfrage und eine größere Entscheidungsfreudigkeit der zuletzt teilweise aufgeschobenen Großanmietungen. Dabei wird der generelle Trend hin zu modernen, ESG-konformen Flächen in gut angebundenen Lagen sowie der zunehmende Druck auf unsanierte Bestandsflächen weiterhin anhalten“, fasst Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin, zusammen.

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