Bürovermietungsmärkte deutlich verbessert im zweiten Jahr der Corona-Pandemie

• Mit einem Büroflächenumsatz von rund 3,1 Millionen Quadratmeter in den TOP 7 liegt das Ergebnis knapp 22 Prozent über dem letztjährigen Resultat
• Gesamtjahresumsatz nur 9 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt
• Leerstand stieg wie erwartet weiter an, flächengewichtete Leerstandsquote der TOP 7 liegt bei 4,6 Prozent

Frankfurt/Main, 6. Januar 2022 – Nach Angaben von Colliers wurden auf den sieben größten Büromärkten Deutschlands im Jahr 2021 über 3.110.000 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Dies entspricht einer Steigerung von rund 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der zehnjährige Durchschnitt wurde nur um rund 9 Prozent verfehlt. An allen TOP 7 Standorten wurde ein besseres Ergebnis als 2020 registriert. Zum Halbjahr zeichnete sich dieser positive Trend noch nicht an allen Standorten ab. Die Leerstandsrate steigt abermals leicht an und liegt derzeit bei 4,6 Prozent. Im Vorquartal notierte sie bei 4,3 Prozent.

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Germany bei Colliers: „Die Stimmung an den Bürovermietungsmärkten hellte sich im Jahresverlauf zunehmend auf, der positive Trend aus dem Sommer hat sich zum Jahresende bestätigt und mündete zuletzt wieder in steigenden Flächenumsätzen. Die bessere Stimmung auf dem Vermietungsmarkt zeichnete sich auch durch fast 600 abgeschlossene Mietverträge mehr in 2021 als in 2020 aus. Mit Beginn der Corona-Pandemie haben sehr viele Nutzer ihre Expansion und Umzugspläne zurückgestellt und stattdessen ihre Bürokonzepte überprüft. Diese Neuausrichtungen sind mittlerweile oft fortgeschritten oder sogar abgeschlossen, sodass Unternehmen wieder vermehrt neue Flächen anmieten oder mit Gesuchen auf den Markt gehen. Viele Nutzer haben in 2020 ihre bestehenden Mietverträge mit kürzerer Laufzeit verlängert, um die wirtschaftliche Entwicklung besser absehen zu können und ihren Büroflächenbedarf zu analysieren. Hieraus entwickeln sich für das Jahr 2022 zusätzliche Umsatzpotenziale auf dem Bürovermietungsmarkt.“

Alle TOP 7 Standorte legen bei Flächenumsätzen zu

Zum wiederholten Mal wurden in Berlin die meisten Büroflächen umgesetzt. 830.000 Quadratmeter bedeuten ein sattes Plus von 13 Prozent gegenüber 2020. Der Markt zeigte sich zum Jahresende erneut von seiner besten Seite und schließt das Jahr mit einem hervorragenden Schlussquartal.

Mit 664.500 Quadratmetern auf dem zweiten Platz liegt München. Auch hier liegt das Ergebnis beachtliche 17 Prozent über dem Flächenumsatz 2020. Zahlreiche größere Abschlüsse im letzten Quartal machen das extrem schwache erste Halbjahr in Teilen wider wett und bescheren dem Münchener Bürovermietungsmarkt ein respektables Jahresergebnis.

Hamburg komplettiert das Podium mit einem Flächenumsatz in Höhe von 470.800 Quadratmetern. Insgesamt ein zufriedenstellendes Ergebnis für den Hamburger Bürovermietungsmarkt. Gegenüber dem schwachen letzten Jahr bedeutet das einen Zuwachs von rund 41 Prozent. Einige Großgesuche konnten im abgelaufenen Jahr nicht mit passenden Flächen bedient werden und sind nach wie vor aktiv. Ansonsten wäre das Volumen vermutlich noch höher ausgefallen.

Knapp dahinter folgt Frankfurt. Hier wurden fast 33 Prozent mehr Flächen als 2020 umgesetzt, was einem Gesamtergebnis von 437.500 Quadratmetern entspricht. Mit diesem Ergebnis wurden die anfänglichen Erwartungen übertroffen. Dazu beigetragen haben vor allem die starken letzten drei Monate, in denen einige Abschlüsse oberhalb 5.000 Quadratmeter über die Ziellinie geschoben wurden.

Düsseldorf verzeichnete im Jahr 2021 einen Flächenumsatz von 280.000 Quadratmeter, was einer Steigerung von 13 Prozent, verglichen mit 2020, entspricht. Auch in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens war das zweite Halbjahr deutlich belebter, als noch das erste.

Dicht dahinter folgt Köln. In der Domstadt wurden 270.000 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Das entspricht einer Steigerung von rund einem Drittel. Das sehr gute Ergebnis, maßgeblich getrieben durch die Öffentliche Hand, kann somit wieder an Vor-Corona-Zeiten anknüpfen.

Mit 157.400 Quadratmetern bildet Stuttgart das Schlusslicht. Aber auch hier wuchs der Flächenumsatz gegenüber 2020 um beachtliche 13 Prozent. Maßgeblich dafür waren durch Eigennutzer umgesetzte Flächen im Schlussquartal. Unterm Strich bleibt ein niedriges Jahresergebnis, was aber nicht an mangelnder Aktivität lag. Die Anzahl der Abschlüsse lag sogar über dem Niveau der Jahre 2018/2019, es fehlten aber Großabschlüsse. Zurückhaltende Nachfrage seitens des verarbeitenden Gewerbes, aber vor allem Flächenknappheit in Zentrumslagen sind hierfür Gründe.

Großabschlüsse nehmen wieder zu

Zwar leidet insbesondere Stuttgart unter fehlenden Großabschlüssen, im Allgemeinen nahm ihre Anzahl aber wieder zu. Im Jahr 2021 gab es in der Kategorie ab 5.000 Quadratmeter rund 23 Prozent mehr Abschlüsse in den sieben größten Bürozentren, als noch 2020. Die meisten davon fanden in Berlin statt. Allein 18 Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter kamen in der Hauptstadt zustande. In den TOP 7 war die Branche mit den meisten Abschlüssen über 5.000 Quadratmeter (inklusive Eigennutzer) die Öffentliche Hand. Es folgten Unternehmen aus dem Bereich Bau und Immobilien vor dem Sektor Handel und Gastronomie.

„Bereits im zweiten Quartal hat der Markt für Großvermietungen wieder spürbar an Dynamik gewonnen und sich von da an weiter gesteigert. Über 1,1 Millionen Quadratmeter Büroflächen wurden in diesem Segment umgesetzt. Die Branche mit den meisten Großabschlüssen ist die krisenresistente öffentliche Hand. Die Unternehmen der Handelsbranche, die 2020 großflächige Mietverträge unterschrieben, zeichnen sich fast alle durch ein digitales Geschäftsmodell aus. Mehrere Branchen benennen derzeit ihren Flächenbedarf und Anforderungen klar und suchen nach Möglichkeiten, ihre neu entwickelten Bürokonzepte umzusetzen“, führt Stephan Bräuning aus.

Flächen in Neubauten gut nachgefragt

In den sieben größten deutschen Bürozentren wurden im abgelaufenen Jahr circa 1,8 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt. Davon waren zum Jahresende bereits knapp 81 Prozent belegt. 2020 hingegen wurden mit etwas über 1,7 Millionen Quadratmeter weniger Büroflächen fertiggestellt, von denen zum Jahresende 2020 rund 79 Prozent belegt waren. Die Nachfrage nach modernen, auf den Nutzer zugeschnittenen Flächen bleibt hoch. Das Fertigstellungsvolumen ist in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen und auch für die nächsten Jahre ist die Projektpipeline gut gefüllt. In den Jahren 2022 und 2023 werden insgesamt fast 3,8 Millionen Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt. Davon sind derzeit 48 Prozent belegt.

Dazu Bräuning: „Nutzer schätzen die Flexibilität und Anpassungsmöglichkeiten, die neuste Flächen bieten. Dies ist aber kein neues Phänomen. Schon 2019 und 2020 lag der Anteil der umgesetzten Büroflächen in Neubauten, im Bau befindlichen und projektierten Büroflächen am gesamten Flächenumsatz bei gut einem Drittel. Die Anzahl solcher Abschlüsse 2021 stieg aber um fast ein Viertel gegenüber 2020 an. Über 1 Millionen Quadratmeter Büroflächen wurden im vergangenen Jahr so umgesetzt. Qualitativ hochwertige Flächen in Top-Lagen treffen immer auf eine hohe Nachfrage.“

Spitzenmieten weiterhin stabil, Durchschnittsmieten legen im Jahresvergleich mehrheitlich zu

Zwar schwankte die Spitzenmiete im Jahresverlauf an dem ein oder anderem Standort leicht, starke Veränderungen gab es aber nicht. Nach wie vor die höchste Spitzenmiete mit unverändert 45 Euro pro Quadratmeter wird in Frankfurt erzielt. Verglichen mit dem äußerst starken Jahr 2019 hat die Spitzenmiete sogar an fast allen Standorten zugenommen.

Auch die Durchschnittsmiete entwickelt sich mehrheitlich positiv. Im Vorjahresvergleich weisen lediglich Frankfurt und Stuttgart einen leichten Rückgang aus. An beiden Standorten sanken die Durchschnittsmieten um jeweils 50 Cent auf 22,50 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 16,10 Euro pro Quadratmeter. An allen anderen Standorten lag die Durchschnittsmiete höher als noch vor einem Jahr. Das kräftigste Plus verzeichnet München, hier stieg die Durchschnittsmiete um 2 Euro auf 23,50 Euro pro Quadratmeter.

„Das Mietniveau hat sich bisher während der Corona-Pandemie als äußerst robust erwiesen. Vergleicht man das aktuelle Mietniveau mit dem zum Jahresendpunkt 2019, ein äußerst starkes Jahr für die Bürovermietung, stellt man sogar fest, dass es mehrheitlich weiter gestiegen ist. Unternehmen sehen im Büro nicht bloß eine Räumlichkeit, in der Angestellte arbeiten, sondern den zentralen Unternehmensort, an dem kommuniziert wird, Ideen entwickelt und Mehrwert generiert wird. Für die passenden Flächen herrscht weiterhin eine angemessene Zahlungsbereitschaft. Incentives spielen weiterhin keine prägende Rolle, werden aber entsprechend der lokalen Marktsituation gewährt“, führt Bräuning aus.

Leerstände nehmen weiter moderat zu

Derzeit stehen rund 4,3 Millionen Quadratmeter freie Büroflächen in den Top 7 zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Der Leerstand hat in den letzten Monaten kontinuierlich zugenommen und die flächengewichtete Leerstandsquote liegt derzeit bei 4,6 Prozent. Die geringste Leerstandsquote weist der Berliner Bürovermietungsmarkt mit 3,1 Prozent aus. Am höchsten sind die Leerstände in Frankfurt mit 8,8 Prozent.

„Marktteilnehmer sollten mit weiter steigenden Leerständen rechnen. Wir gehen, unter den derzeit absehbaren konjunkturellen und strukturellen Bedingungen davon aus, dass die gewichtete Leerstandsrate der TOP 7 in 2022 die 5-Prozent-Marke erreichen wird und sich mittelfristig dort etabliert. Allerdings wird der Höchststand voraussichtlich 2024 erreicht sein und von da an langsam sinken. Im historischen Kontext der letzten zehn Jahre ist das immer noch ein niedriges Niveau“, analysiert Bräuning.

Ausblick: Bürovermietungsmarkt wird sich weiter erholen – aber langsam

Die zweite Jahreshälfte war auf den Büromärkten eindeutig die stärkere, und es besteht begründete Hoffnung, dass sich die positive Entwicklung ins Jahr 2022 fortsetzt. Allerdings sind derzeit keine großen Sprünge im Flächenumsatz abzusehen, und das Ergebnis wird noch recht deutlich hinter den Flächenumsätzen der Vor-Corona-Zeit zurückbleiben.

Stephan Bräuning erläutert: „Zuletzt hat der Bürovermietungsmarkt sich wieder positiv entwickelt, die Marktstimmung ist gut und auch Großanmietungen waren wieder zahlreicher. Dennoch darf man nicht vergessen, dass immer noch eine gewisse Unsicherheit herrscht. Die Corona-Pandemie ist noch nicht durchgestanden und auch makroökonomische Aspekte, wie beispielsweise gestörte Lieferketten, Vorproduktmangel und steigende Preise beeinflussen die volkswirtschaftlichen Entwicklungen, die sich schlussendlich auch auf den Bürovermietungsmarkt durchschlagen. Für 2022 erwarten wir ein leicht besseres Ergebnis als 2021, etwa 3,2 Millionen Quadratmeter Büroflächenumsatz. Außerdem gehen wir davon aus, dass die Aspekte der Nachhaltigkeit und weitere Sensibilisierung hinsichtlich CO2-Neutralität bei Nutzern, in Anmietungsprozessen stärkere Berücksichtigung finden wird.“

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