Akteure auf dem Stuttgarter Investmentmarkt zeigen sich im zweiten Jahresquartal abwartend

•    Transaktionsvolumen mit knapp 650 Millionen Euro zwar über dem Niveau des Vorjahreszeitraumes, jedoch maßgeblich getragen durch Sondereffekt der Alstria-Übernahme durch Brookfield
•    Insbesondere zweites Jahresquartal äußerst verhalten und von Unsicherheit geprägt
•    Eigenkapitalstarke Investoren aufgrund der hohen Finanzierungskosten aktuell im Vorteil
•    ESG-Konformität bleibt wichtiges Entscheidungskriterium für Investoren

Stuttgart, 06. Juli 2022 – Nachdem der Stuttgarter Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von ca. 529 Millionen Euro im ersten Jahresquartal noch an das fulminante Vorjahr anknüpfen konnte, war das zweite Jahresquartal von einer abwartenden Haltung der Akteure infolge der geänderten Situation am Finanzierungsmarkt sowie der aktuell unsicheren makroökonomischen Rahmenbedingungen geprägt. Infolgedessen verzeichnete der Stuttgarter Investmentmarkt in den vergangenen drei Monaten mit einem Transaktionsvolumen von lediglich ca. 120 Millionen Euro eine erhebliche Eintrübung. Mit einem Anteil von ca. 114 Millionen Euro entfiel dabei das Gros des Transaktionsvolumens im zweiten Quartal auf gewerbliche Investments. Das gesamte Transaktionsvolumen der ersten Jahreshälfte von knapp 643 Millionen Euro erscheint durchaus respektabel, ist jedoch im Wesentlichen auf den Sondereinfluss der mehrheitlichen Übernahme der Anteile an der alstria Office Reit AG durch den kanadischen Immobilien- und Infrastrukturinvestor Brookfield aus dem ersten Quartal zurückzuführen. Wohnwirtschaftliche Investments im großvolumigen Bereich hingegen konnten mangels adäquaten Angebots im ersten Halbjahr nicht registriert werden. Auch die Anzahl der Transaktionen blieb mit 18 Deals gegenüber den Vorjahren auf einem leicht unterdurchschnittlichen Niveau.

Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers in Stuttgart: „Die Rahmenbedingungen für den Investmentmarkt sind derzeit sehr herausfordernd und führen sowohl auf Käufer- wie auch Verkäuferseite zu einer tendenziell abwartenden Haltung. Insbesondere im Core-Bereich agieren die Akteure mangels Marktevidenz derzeit häufig nach dem Prinzip „Wait-and-see“, um damit auch die weitere Entwicklung bei der Preisbildung abzuwarten. Die geringe Marktaktivität erschwert die Identifikation von Preistrends und die Annahmen für die Ankaufskalkulation. Es war zu beobachten, dass teilweise auch fortgeschrittene Verkaufsprozesse aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen abgebrochen bzw. vorerst verschoben wurden. Eigenkapitalstarken Investoren bieten sich aus unserer Sicht aktuell durchaus interessante Gelegenheiten im Value-Add-Segment. In diesem Segment sehen wir bereits, dass einige Investoren den Markt sondieren, da sie im kommenden Jahr mehr Klarheit bezüglich der Geldpolitik der Notenbanken sowie einen beginnenden Aufschwung erwarten.“

Die größte Einzeltransaktion des zweiten Quartals war der Verkauf eines Hotels im Stuttgarter Europaviertel im mittleren zweistelligen Millionenbereich von einem nationalen Projektentwickler an einen nationalen Spezialfonds. Nur der von Colliers bereits im ersten Quartal vermittelte Verkauf des rund 22.000 Quadratmeter Nutzfläche umfassenden 16-geschossigen Bürohochhauses „Atlanta Business Center“ im Stadtteil Stuttgart-Möhringen von der alstria Office Reit AG an die Ed. Züblin AG erzielte ein noch höheres Volumen im ersten Halbjahr.

Die in den vergangenen Jahren zunehmende Renditekompression hat im zweiten Jahresquartal eine Kehrtwende vollzogen. So kann für Premium-Objekte dieser Assetklasse aktuell eine Spitzenrendite von 3,0 Prozent angenommen werden. Dies bedeutet einen Anstieg um 15 Basispunkte. Mangels abgeschlossener Kauffälle ist bei der Bezifferung der Abschläge momentan jedoch eine gewisse Unsicherheit gegeben. Auch die Vorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite gingen dabei zuletzt häufig auseinander.

„Bekannte Sentiment-Indikatoren wie der ifo-Geschäftsklimaindex und der Purchasing Managers Index (PMI) bestätigen aktuell die schwierige weltwirtschaftliche Lage, die mit einem deutlichen Zinsanstieg und einer daraus folgenden Verunsicherung der Akteure auf Käufer- und Verkäuferseite einhergeht. Daher beobachten wir momentan, dass Entscheidungsträger das Geschehen häufig von der Seitenlinie sondieren und beginnen, sich neu zu positionieren. Dies lässt eine gewisse Nachholreaktion in den kommenden Quartalen erwarten, die auf dem Stuttgarter Investmentmarkt durch den traditionell robusten und weiterhin äußerst lebhaften Bürovermietungsmarkt unterstützt wird. Die faktische Vollvermietung in den Stuttgarter Zentrumslagen, das immer noch niedrige Leerstandsniveau des Gesamtmarktes sowie das nach wie vor moderate Mietpreisniveau – insbesondere für moderne und nachhaltige Flächen – werden Investoren dann wieder attraktive Mietsteigerungs- und damit Wertpotentiale eröffnen. So sehen wir aktuell große Immobilienfonds in der Startposition, um ihr reichlich vorhandenes Kapital investieren zu können. Dies bestätigen auch Investmentdaten des Unternehmens Preqin, denen zu entnehmen ist, dass aktuell rund 70 Milliarden US-Dollar für die vier klassischen Strategien mit Ziel Europa zur Verfügung stehen. Dies bedeutet einen Zuwachs von über 10 Prozent gegenüber dem Jahresende 2021. Die hohe Liquidität im Markt wird dann jedoch in einem selektiveren Vorgehen der Investoren umgesetzt werden. Große zukünftige Potenziale sehen wir dabei insbesondere für ESG-konforme Refurbishments bestehender Immobilien, bei denen sich große Chancen für Value-Add- und opportunistische Investoren ergeben. Für das Jahr 2022 wird das verhaltene zweite Jahresquartal sowie die zunächst noch abwartende Haltung der handelnden Akteure dazu führen, dass das Transaktionsvolumen deutlich hinter dem fulminanten Ergebnis des Vorjahres zurückbleiben wird und die Marke von einer Milliarde Euro nur unwesentlich übertroffen wird“, so Leukhardt abschließend.

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