Anhaltende Unsicherheiten dämpfen Aktivität und erschweren Preisfindung auf dem Frankfurter Investmentmarkt

•    Transaktionsvolumen von rund 3,6 Milliarden Euro
•    Marktdynamik im dritten Quartal mit neuem Jahrestiefpunkt
•    Renditen mit spürbarem Aufwärtsdruck

Frankfurt a.M., 04. Oktober 2022 – Nach Angaben von Colliers wurden auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Frankfurt, inklusive Eschborn und Kaiserlei, in den ersten neun Monaten des Jahres 2022 rund 3,6 Milliarden Euro investiert. Damit liegt das kumulierte Jahresergebnis zwar circa fünf Prozent über dem zehnjährigen Mittel, jedoch deutliche 17 Prozent unter dem fünfjährigen Schnitt. Nach starkem Jahresstart und bereits schwächelndem zweiten Quartal wurden von Juli bis September bei 14 Transaktionen nur rund 550 Millionen Euro investiert, damit 45 Prozent weniger als im Vorquartal.

David Poremba, Head of Capital Markets Frankfurt bei Colliers: „Angesichts der geopolitischen und makroökonomischen Lage war eine derartige Entwicklung der Investmenttätigkeit absehbar. Eine sich anbahnende Rezession und Eintrübung von Sentiment-Indikatoren deutete bereits frühzeitig darauf hin, dass die Unsicherheitsfaktoren das Marktgeschehen beherrschen und Aktivitäten ausbremsen werden. Erschwerend kommt hinzu, dass sich der Markt weiterhin in einem Preisfindungsprozess befindet und Investmentstrategien justiert werden. Ein derart transaktionsarmes drittes Quartal auf dem Frankfurter Investmentmarkt wurde zuletzt vor 10 Jahren registriert. Seit 2012 standen im dritten Quartal im Durchschnitt 27 Deals einem mittleren Transaktionsvolumen von rund 1,4 Milliarden Euro gegenüber. Auch bei der rollierenden Betrachtung über die letzten zwölf Monate hinweg zeigen sich sowohl für Transaktionsvolumen als auch Dealanzahl langjährige Tiefstwerte. Ein rollierendes Transaktionsvolumen unterhalb von fünf Milliarden Euro wurde zuletzt Mitte 2016 verzeichnet.“

Marktakteure in Abwartungshaltung – Transaktionsgeschehen deutlich ausgebremst 

In Anbetracht einer zunehmenden Zahl an nicht zustande gekommenen oder pausierten An- und Verkaufsprozessen konnten nur vereinzelt erfolgreiche Transaktionen registriert werden, darunter zwei Bürodeals im dreistelligen Millionenbereich: der Verkauf des revitalisierten Bürogebäudes Sky Eschborn vom Projektentwickler Cilon an den Investmentmanager ABG Capital für über 100 Millionen und die Veräußerung des Horizon Tower von J.P Morgan an NAS Invest. Demzufolge konnte im bisherigen Jahresverlauf weiterhin nur eine Big-Ticket-Transaktion über 250 Millionen Euro verzeichnet werden, die jedoch im ersten Quartal mit anderen Marktparametern gesigned wurde.

Anton Holler, Regional Manager Frankfurt bei Colliers: „In den vergangenen Monaten überwiegen die Nachrichten über schwerfällige An-und Verkaufsprozesse und die Zurückhaltung nationaler als auch internationaler Investoren. Trotz einer zunehmenden Bereitschaft zu Kaufpreisabschlägen auf Verkäuferseite scheiterten Prozesse im Quartalsverlauf nicht zuletzt aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen und der stark volatilen Zinsentwicklung. Die veränderten Marktparameter führen bei bereits fortgeschrittenen Deals zu Repricings und verzögern den Prozessverlauf. Aufgrund der geringen Markttiefe ist zu beobachten, dass bei der Vermarktung von breitgestreuten Marktansprachen und Bieterprozessen abgesehen wird und meist selektive Off-Market-Ansätze in Form von Direktansprachen bevorzugt werden.“

Aufwärtstrend der Renditen fortgesetzt

Die verschlechterten Finanzierungskonditionen seit dem Ende des zweiten Quartals und steigende Renditen für Alternativanlagen wie 10-jährige Staatsanleihen sorgen dafür, dass sich der Aufwärtstrend für Immobilienrenditen im Marktgebiet fortsetzt. Zum Ende des dritten Quartals notierten (Brutto)-Spitzenrenditen für Büroobjekte bei 3,25 Prozent und somit 50 Basispunkte über dem Niveau vor Beginn des Ukraine-Krieges. „Die überschaubare Transaktionsaktivität der letzten sechs Monate sorgt weiterhin für Schwierigkeiten bei der marktgerechten Bepreisung. Steigende Zinsen, restriktivere Finanzierungen und gedämpfte Nachfrage sorgen aber unweigerlich dafür, dass weitere Anpassungen beim Preisniveau in naher Zukunft vorgenommen werden müssen. Unserer Ansicht nach weitet sich dabei zunehmends wieder der Spread zwischen Best- und Nebenlagen, nachdem sich das Preisniveau in den Vorjahren stetig angenähert hatte. Aus aktueller Sicht ist bis zum Jahresende mit weiteren Renditeanstiegen in allen Lagequalitäten zu rechnen“, hebt Poremba hervor.

Fazit und Ausblick

Der Frankfurter Investmentmarkt präsentiert auf Jahressicht weiterhin ein solides Ergebnis. Die Quartalszahlen seit Anbeginn des Ukraine-Krieges reflektieren jedoch deutlich die aufgekommenen Unsicherheiten im Markt. „Die vielschichtigen Herausforderungen und Rezessionsgefahren in Kombination mit dem verfügbaren Produkt deuten darauf hin, dass ein Jahresendspurt ausbleiben wird. Die absehbare Dealpipeline für 2022 lässt vermuten, dass sich das diesjährige Transaktionsvolumen unterhalb der Fünf-Milliarden Euro-Marke einpendeln wird“, prognostiziert Poremba. „Unabhängig von der Entwicklung der letzten Monate werden Immobilien weiterhin ein attraktives Anlageziel mit Diversifikationspotential und ausgeprägtem Inflationsschutz bieten. Beispielsweise kann der aktuelle Marktumschwung hin zu einem Käufermarkt für eigenkapitalstarke Investoren attraktive Einstiegspreise – auch im Segment ‚Distressed Assets‘ – ermöglichen. Zusätzlich wird die ESG-Thematik Kapitalzuflüsse in moderne, effiziente Objekte forcieren oder Value-Add-Investoren zu Manage-to-ESG-Investments veranlassen. Für die kommenden Quartale wird auch dank des robusten Vermietungsmarktes potentielles Investmentprodukt geschaffen, sodass sich zusammenfassend eine Belebung des Marktes mit Abbau der Unsicherheitsfaktoren erhoffen lässt“, bilanziert Holler abschließend.

Medienkontakt:
RUECKERCONSULT GmbH
Michael Pop
+49 (0) 221 29 29 56 310
[email protected]
www.rueckerconsult.de