Berliner Investmentmarkt trotz kräftigem Gegenwind auf Vorjahresniveau

•    6,8 Mrd. Euro gewerbliches Transaktionsvolumen in Q1-3 2022
•    Verstärkte Aktivität: Trotz herausforderndem Umfeld sind aufgrund der hohen Nachfrage wieder mehr Transaktionen zu verzeichnen
•    Preisabschläge über alle Assetklassen und Lagen zu beobachten
•    Langwierige Verhandlungen prägen den Markt – Trendwende zum Käufermarkt beginnt
•    Ausblick: Überdurchschnittliches Ergebnis für 2022 erwartet

Berlin, 4. Oktober 2022 – Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten drei Quartalen 2022 auf dem Berliner Investmentmarkt Gewerbeimmobilien für 6,8 Mrd. Euro gehandelt. Der Wert liegt mit minus einem Prozent nur minimal unter dem Vorjahr, das fünfjährige Mittel wurde um drei Prozent überschritten. Dieses drittbeste registrierte Ergebnis verdeckt jedoch das turbulente Marktumfeld mit einer deutlichen Verlangsamung der Marktdynamik in den vergangenen sechs Monaten.

Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin: „Das Marktumfeld aus gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten bei sich gleichzeitig eintrübender Wirtschaftslage führt zu einer anhaltenden Verunsicherung auf den Investmentmärkten. Auch wenn sich in den vergangenen Wochen sukzessive ein neues Renditeniveau herauskristallisiert hat, gestalten sich die Verhandlungen zwischen den Marktteilnehmern als langwierig. Die Erwartungen auf Käufer- und Verkäuferseite unterscheiden sich weiterhin. Die hohe Nachfrage und das Vertrauen in den Berliner Markt haben jedoch dazu geführt, dass wieder mehr Transaktionen in allen Risikoklassen und Nutzungssegmenten abgeschlossen wurden.“

Großvolumige Büro- und Mixed-Use-Deals dominieren Marktgeschehen

Büroimmobilien summierten sich auf 3,8 Mrd. Euro und erreichten somit einen Marktanteil von 56 Prozent. Auf den Plätzen dahinter folgen Grundstücke mit fast einer Milliarde Euro sowie Mixed-Use-Objekte mit knapp über 900 Mio. Euro (jeweils rund 14 Prozent Marktanteil). Der Einzelhandel belegt mit rund 650 Mio. Euro den vierten Platz.

Insgesamt meldeten sich großvolumige Einzeltransaktionen zurück. Das Büroobjekt VoltAir ging für 457 Mio. € an die Assetmanager der Swiss Life und Norges Bank, zudem veräußerte Aggregate Holdings im Quartier Heidestraße das QH Core und QH Spring an Vivion für nahezu den gleichen Preis. Desweiteren verkaufte Axa IM seinen Mehrheitsanteil von 90 Prozent am Siemens Techno Campus an Caleus Capital Partners im Auftrag des Staatsfonds GIC aus Singapur. Portfoliotransaktionen spielten mit einem Marktanteil von 10 Prozent im Gegenzug weiterhin eine untergeordnete Rolle.

Risikoklassen zeigen sich ausgeglichen – Core-Investments laufen wieder

Nachdem Core-Investments im zweiten Quartal aufgrund der stark gestiegenen Finanzierungskosten eine Vollbremsung hingelegt haben, wurden sie in den letzten Wochen des dritten Quartals verstärkt wieder gehandelt. Neben dem VoltAir gehörte dazu auch das Forum im Wirtschaftswunder, das sich die Ampega sicherte. Als Resultat kletterte der Core-Anteil am Transaktionsvolumen auf 32 Prozent (27 Prozent im 1. Halbjahr) sowie 2,2 Mrd. Euro. Core Plus-Produkte folgten mit 2,0 Mrd. Euro und 30 Prozent. Opportunistic-Deals rangieren mit 1,5 Mrd. Euro auf Platz 3, während sich Value Add-Investments auf rund 900 Mio. Euro summierten. Risiken werden wieder stärker mit eingepreist – gut angebundene Mikrolagen mit Wachstumspotenzial sind daher ausschlaggebend.

Renditen ziehen über alle Assetklassen um 10 bis 30 Basispunkte an

Die Trendwende bei den Renditen hält aufgrund des Marktumfeldes weiter an. Über alle Assetklassen sind Aufschläge von 10 bis 30 Basispunkten zu beobachten. Die Bruttospitzenrendite für Bürogebäude ist erstmalig seit 2019 wieder über die 3-Prozent-Marke gesprungen und notiert aktuell bei 3,10 Prozent. Stadtteillagen und die Peripherie zogen auf 3,60 sowie 4,20 Prozent geringfügig stärker an.

In den weiteren Assetklassen sind ähnliche Anstiege zu verzeichnen: Handelsimmobilien stehen bei 3,40 Prozent, Industrie- und Logistikobjekte klettern auf 3,60 Prozent und Hotels notieren bei 4,60 Prozent.

Internationales Kapital kauffreudig, aber zurückhaltend bei Verkäufen

Internationale Investoren kauften für rund 3,2 Mrd. Euro ein, was für einen Marktanteil von 47 Prozent reicht. Damit hat sich die Marktaktivität nach einer zwischenzeitlichen Zurückhaltung während der Pandemie weitestgehend normalisiert. Auf Verkäuferseite zeigten sich ausländische Akteure mit einem Anteil von 33 Prozent hingegen zurückhaltender. Möglicherweise wird aufgrund unterschiedlicher Kaufpreiserwartungen temporär eine Warteposition eingenommen.

Ausblick: Überdurchschnittliches Ergebnis für 2022 erwartet

Kemal Zeyveli MRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin: „Die Käufer- und Verkäufererwartungen liegen bei vielen Prozessen weiterhin auseinander, sodass ein Ende der Rendite-Trendwende vorerst noch nicht absehbar ist. Dennoch wird die Marktansprache für zahlreiche Produkte auf 2023 verschoben. Die Renditeentwicklung ist jedoch momentan aufgrund des volatilen makroökonomischen Umfelds schwer zu prognostizieren. Die aktuellen Zahlen zeigen gleichzeitig, dass Berlin selbst bei erhöhter Unsicherheit einer der attraktivsten Investmentmärkte Europas bleibt und sich einer hohen Nachfrage und Liquidität erfreut. Auch wenn die klassische Jahresendrallye 2022 sehr wahrscheinlich ausbleiben wird, erwarten wir im Gesamtjahr ein überdurchschnittliches Ergebnis von bis zu 9 Mrd. Euro.“

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