Fehlende Großdeals limitieren im ersten Halbjahr den Umsatz des Stuttgarter Bürovermietungsmarktes

Flächenumsatz mit circa 62.800 Quadratmetern auf niedrigem Niveau, größte Vermietung mit lediglich 2.400 Quadratmetern
Anmietungsaktivität mit 102 Abschlüssen durchschnittlich
Leerstand steigt geringfügig auf 4,7 Prozent an
Spitzenmieten- und Durchschnittsmiete weiterhin auf Rekordniveau

Stuttgart, 06. Juli 2023 – Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) konnte sich in der ersten Jahreshälfte – wie auch der gesamtdeutsche Bürovermietungsmarkt – den herausfordernden Rahmenbedingungen nicht entziehen und verzeichnete mit einem Flächenumsatz von circa 62.800 Quadratmetern ein vergleichsweise unterdurchschnittliches Ergebnis. Zurückzuführen ist der geringe Umsatz maßgeblich auf das Fehlen von Großdeals. So entfielen lediglich circa 2.400 Quadratmeter auf den größten Abschluss des ersten Halbjahres. Die Anmietungsaktivität hingegen entsprach mit 102 Vermietungen dem Mittelwert der vergangenen 5 Jahre (ebenfalls 102 Anmietungen). Da in den ersten zwei Quartalen lediglich ein Eigennutzer mit rund 7.000 Quadratmetern im Teilmarkt Feuerbach registriert werden konnte, lag der Vermietungsumsatz mit circa 55.800 Quadratmetern prozentual auf deutlich höherem Niveau als der Eigennutzeranteil, der Durchschnitt der vergangenen 5 Jahre (circa 84.500 Quadratmeter Flächenumsatz) wurde jedoch ebenfalls verfehlt.

Hans-Christian Holz, Head of Office Letting Stuttgart bei Colliers: „Dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt fehlten zwar in den ersten beiden Quartalen die Großdeals, wir sehen aber viel Aktivität im kleineren und mittleren Segment bis 2.000 Quadratmeter. Darüber hinaus verzeichnete die Zentrumslage mit rund 40 Prozent einen signifikant höheren Anteil am Flächenumsatz als im Mittel der vergangenen 10 Jahre (circa 31 Prozent). Dies entspricht unserem Eindruck einer fortschreitenden Polarisierung des Marktes, mit einer Fokussierung der Nutzer auf gut angebundene, zentrale Lagen, die im ‚War for Talents‘ den Beschäftigten eine hohe Aufenthaltsqualität bieten. Steigende Mietzinsen für zeitgemäße ESG-konforme Flächen werden hierbei aktuell oft durch eine Reduktion von größeren zu kleineren Einheiten im Zuge von Homeoffice und flexiblen Arbeitswelten kompensiert. Dem entgegen stehen Eigentümer in peripheren Lagen insbesondere bei älteren Bestandsobjekten immer häufiger der unausweichlichen Option einer umfangreichen Modernisierung gegenüber, um die Marktgängigkeit ihrer Flächen wiederherzustellen.“

Die zunehmende Differenzierung zwischen den peripheren Teilmärkten und der Stuttgarter Zentrumslage zeigt sich auch bei der Entwicklung des Leerstandes. So stieg der Anteil der verfügbaren Flächen in den Teilmärkten City und Innenstadt nur geringfügig auf knapp über 2 Prozent an, während in einigen peripheren Teilmärkten mittlerweile zweistellige Leerstandsquoten verzeichnet werden. Der Gesamtmarkt erzielte bei einem Flächenbestand von knapp 8,45 Millionen Quadratmetern und einem verfügbaren Angebot von circa 398.500 Quadratmetern zum 30.06.2023 eine Leerstandsquote von 4,7 Prozent und somit 20 Basispunkte mehr als im Vorquartal.

Die zunehmende Nachfrage nach modernen Büroflächen ließ bei einem weiterhin limitierten Angebot in diesem Segment die Spitzenmiete zum Ende des ersten Halbjahres mit 35,00 Euro pro Quadratmeter auf einen neuen Höchstwert steigen. Auch die Entwicklung der Durchschnittsmiete, die mit 18,30 Euro pro Quadratmeter ebenfalls einen neuen Höchstwert erzielte, spiegelt die gestiegene Zahlungsbereitschaft der Nutzer wider.

Frank Leukhardt, Regional Manager Stuttgart bei Colliers: „Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer technischen Rezession, die in der ersten Jahreshälfte die deutschen Bürovermietungsmärkte belastete. Auch der ifo Geschäftsklimaindex, der sich im Mai erstmals wieder rückläufig zeigte, bestätigt diesen Eindruck. Die Abkühlung des konjunkturellen Umfeldes lässt viele Unternehmen auch weiterhin zurückhaltend bei langfristigen Standortentscheidungen oder Expansionen agieren, insbesondere bei größeren Flächeneinheiten. Dennoch erwies sich der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt in den vergangenen Quartalen als äußerst robust. So verharrt die Leerstandsquote der Stuttgarter Zentrumslage auch weiterhin bei knapp über 2 Prozent. Die seit Beginn der Coronapandemie geringe Bautätigkeit wird unseres Erachtens zudem in zwei bis drei Jahren zu einem signifikanten Nachfrageüberhang nach neuen Büros führen, weshalb der Druck auf die Mietpreise weiter hoch bleiben wird. Obwohl wir für das Jahr 2023 ein niedriges Umsatzvolumen im Bereich von maximal 150.000 bis 170.000 Quadratmetern erwarten, gehen wir davon aus, dass der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt im Laufe des Jahres 2024 wieder mehr Dynamik entfalten und zu einer spürbaren Erholung ansetzen wird.“

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