Geringe Transaktionstätigkeit trotz selektiver Marktaktivität

•    Privatinvestoren weiterhin aktiv, Institutionelle Anleger abwartend
•    Renditen steigen flächendeckend
•    Preisgleichgewicht und Transaktionsanstieg in der zweiten Jahreshälfte 2023 erwartet

München, 10. Januar 2023 – Auf dem Münchner Markt für Gewerbeimmobilien wurden im Jahr 2022 rund 4,2 Milliarden Euro umgesetzt. Dies sind in etwa 3 Milliarden Euro weniger als im Vorjahr und 48 Prozent weniger als im langjährigen Mittel.

Der rasche Anstieg der Zinsen, die hohe Inflation und die konjunkturellen Unsicherheiten haben dazu geführt, dass institutionelle Investoren ihre Marktaktivität beinahe vollständig eingestellt haben und laufende Verkaufsprozesse unterbrochen wurden. Die gestiegenen Finanzierungskosten erfordern eine Neubewertung der Kaufpreise. Der Markt befindet sich weiterhin in der Phase der Preisfindung. In der zweiten Jahreshälfte finden Käufer und Verkäufer dann aufgrund stabilisierter und somit planbarerer Finanzierungsparameter wieder vermehrt zusammen.

Trotz des erschwerten Marktumfeldes fanden einige Großtransaktionen von repräsentativen Altbauten in Münchner Zentrumslage statt. „Eine so hohe Marktaktivität in dem vergleichsweise kleinen Segment der denkmalgeschützen Prachtbauten, die für gewöhnlich mit einem sehr langen Investitionshorizont erworben werden, haben wir in München bislang noch nie gesehen”, stellt Manuel Aller, Geschäftsführer und Head of Capital Markets bei Colliers in München fest. Neben dem Verkauf mehrerer solcher repräsentativer Immobilien entlang der Brienner Straße wurde zum Ende des Jahres auch das Ensemble Leopold veräußert. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen in diesem Bereich auf deutlich mehr als 500 Millionen Euro.

„Diese Marktaktivität zeigt, dass der Münchner Markt für Investoren weiterhin hoch attraktiv ist, da die übrigen Rahmenbedingungen des Standorts für Unternehmen und Investoren weiterhin exzellent sind und der Vermietungsmarkt intakt ist“, ergänzt Aller.

In der aktuellen Re-Pricing-Phase deutet sich nach einer Phase historisch niedriger Renditekennzahlen ein spürbarer Renditeanstieg an, der den auch mittelfristig höheren Fremdkapitalkosten Rechnung trägt. Die Bruttospitzenrendite für Büroimmobilien liegt zum Ende des Jahres 2022 bei 3,75 Prozent und damit 110 Basispunkte über dem Vorjahreswert. Es wird von einem weiteren Anpassungsdruck auf die Renditen ausgegangen, bis sich ein neues Preisgleichgewicht gefunden hat, bei dem auch institutionelles Kapital wieder in Immobilien fließt.

Auch in den anderen gewerblichen Anlageklassen ist ein Anstieg der Renditen in ähnlicher Größenordnung auszumachen, wenngleich auch hier eine geringere Marktaktivität zu verzeichnen ist: Bei gewerblich genutzten Grundstücken lag das Kaufpreisvolumen bei rund 165 Millionen Euro, Hotels kamen auf 140 Millionen Euro und Industrie- und Logistikimmobilien auf knapp 70 Millionen Euro.

„Investoren haben weiterhin sehr großes Vertrauen in den Münchner Gewerbeimmobilienmarkt und beabsichtigen, auch 2023 wieder zu investieren, sobald das makroökonomische Umfeld sich entspannt hat. Das neue Renditeniveau wird auch dazu führen, dass internationales Kapital den Münchner Markt wieder stärker sondiert, wenngleich wir davon ausgehen, dass vorrangig nationales Kapital als erstes wieder aktiv sein wird“ sagt Felix Kugler, Regional Manager Bayern und Geschäftsführer bei Colliers International in München. Sofern sich der Markt in der zweiten Jahreshälfte rasch belebt, ist ein Transaktionsvolumen im Bereich von vier Milliarden Euro möglich.

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