Hamburger Investmentmarkt erzielt durch Unternehmensübernahme Rekordergebnis – startet ansonsten aber ruhig in das Jahr

Alstria-Übernahme sorgt für Rekordergebnis von 1,7 Milliarden Euro
Das um den Sondereffekt bereinigte Transaktionsvolumen von 345 Millionen Euro liegt 42 Prozent unter dem Vorjahreswert
Zahlreiche Abschlüsse in Vorbereitung lassen ein dynamisches Transaktionsgeschehen im weiteren Jahresverlauf erwarten

Hamburg, 6. April 2022 – Der Hamburger Investmentmarkt hat mit einem Transaktionsvolumen von 1,7 Milliarden Euro eine neue Rekordmarke setzen können. Getragen wurde das hohe Ergebnis allerdings zu einem Großteil von der Übernahme eines 91,6 prozentigen Anteils der alstria Office REIT-AG durch den kanadischen Assetmanager Brookfield, auf die ein Anteil von rund 80 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in Hamburg entfällt. Betrachtet man das Quartalsergebnis um diesen Sondereffekt bereinigt, schlägt mit einem Resultat von 345 Millionen Euro ein vergleichsweise ruhiges Quartalsergebnis zu Buche, welches den Zehnjahresschnitt von 726 Millionen Euro deutlich unterschritten hätte.

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Wie schon im letzten Jahr beobachtet, sind große Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich in Hamburg derzeit rar. Im Auftaktquartal entfiel kein Einzeldeal auf das Größensegment oberhalb von 50 Millionen Euro, wodurch das Resultat abgesehen von der Unternehmensübernahme durch Brookfield eher verhalten ausgefallen ist. Beim Vergleich des diesjährigen Jahresstarts mit dem des Vorjahres, machen die ausgeblieben Großdeals die Differenz zum Vorjahresergebnis aus, die es mit den Verkäufen der Hamburg Süd Unternehmenszentrale, des D10 und der Büroimmobilie Herrlichkeit zum letztjährigen Jahresstart noch gegeben hatte. Grundsätzlich ist die derzeitige Marktlage durchaus mit der Situation im Vorjahr zu vergleichen.”

Frank-D. Albers, Head of Capital Markets Hamburg bei Colliers: „Das zurzeit limitierte Angebot insbesondere an Core-Immobilien in CBD-Lage spiegelt sich auch in der räumlichen Verteilung der registrierten Abschlüsse wider. Nur drei von 15 registrierten Transaktionen entfallen auf die Hamburger Top Lagen in der City und HafenCity. Das erste Quartal war vor allem von kleinvolumigen Abschlüssen in Nebenlagen geprägt, die dem Value-Add und Core-Plus-Segment zuzuordnen sind.

Büroimmobilien dominieren das Transaktionsvolumen im ersten Quartal
Der hohe Anteil des alstria-Portfolios, das mit über 30 Büroimmobilien in Hamburg mit in die Quartalsauswertung einfließt, resultiert in einem Anteil von 94 Prozent von Büro-Assets am gesamten Transaktionsvolumen. Ebenso stark ist der Einfluss auf die Verteilung von Portfolioabschlüssen, die durch die anteilige Unternehmensübernahme nun bei rund 80 Prozent liegt und damit die für Hamburg üblichen Verhältnisse ins Gegenteil gewendet hat. Während die Spitzenrenditen im Bürosegment stabil bei 3,0 Prozent notieren, hat der anhaltende Boom in der Nachfrage nach hochwertigen Industrie- und Logistikimmobilien zu einer weiteren Renditekompression auf 3,10 Prozent geführt. Damit befinden sich die Renditen für Logistikimmobilien weiter im Sinkflug und nähern sich erstmals den erzielbaren Spitzenrenditen aus dem Bürosegment an.

Gut gefüllte Transaktionspipeline für den weiteren Jahresverlauf
Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer deutlich erhöhten Marktaktivität mit zunehmender Transaktionstätigkeit auszugehen. „Die Rahmenbedingungen dafür sind auf dem Hamburger Investmentmarkt mit hoher Nachfrage durch anhaltenden Anlagedruck weiterhin intakt“, so Hanekopf. „Zudem sind die vergangenen Monate von Investoren wieder zunehmend dazu genutzt worden, Produkt für den Vermarktungsstart vorzubereiten und dieses auf dem Hamburger Markt zu platzieren, sodass wir von zahlreichen Transaktionen in den Sommermonaten ausgehen. Die Lage auf der Angebotsseite gewinnt aktuell deutlich an Dynamik. In Summe gehen wir derzeit von Immobilien von über 600 Millionen Euro aus, die aktiv am Markt angeboten werden“, bilanziert Albers. „Zählt man Objekte dazu, die kurz vor dem Vermarktungsstart stehen, erreicht die Pipeline ein Volumen von über zwei Milliarden Euro – damit wird der aktuellen Produktknappheit entschieden entgegengewirkt“. Darüber hinaus lassen die positiven Nachrichten vom Hamburger Bürovermietungsmarkt mit stabilen Flächenumsätzen und weiterhin steigenden Mietpreisen für mehr Momentum auf dem Investmentmarkt hoffen, die den politischen und wirtschaftlichen Risiken entgegensteuern.

Politische Unsicherheitsfaktoren noch ohne Einfluss auf das Marktgeschehen
Der im Februar ausgebrochene Ukraine-Krieg und die damit einhergehenden Unsicherheiten im Investitionsumfeld lassen sich nicht zuletzt durch die verzögerte Reaktionsfähigkeit des Immobilienmarktes im Quartalsergebnis bisher nicht ablesen. Auch eine mögliche Veränderung an den Zinsmärkten könnte die Investitionstätigkeit auf Investorenseite im Jahresverlauf potenziell belasten. Zum jetzigen Zeitpunkt hat es allerdings noch keinen nachhaltigen Einfluss auf den Hamburger Investmentmarkt genommen.

Ausblick: Prognose für das Transaktionsvolumen bleibt nach Rekordquartal bestehen
„Insgesamt sind die Voraussetzungen für ein starkes Jahr auf dem Hamburger Investmentmarkt weiterhin intakt – auch wenn das Fahrwasser angesichts der Folgen des Kriegs in der Ukraine, der hohen Inflationsrate und der Möglichkeit eines Zinsschrittes im weiteren Jahresverlauf unruhiger werden könnte“, fasst Hanekopf zusammen. Auch wenn eine exakte Prognose aufgrund der genannten Unsicherheiten schwerfällt, gehen wir auf Grundlage des starken Auftaktquartals und den zahlreichen bevorstehenden Marktstarts auch weiterhin von einem Transaktionsvolumen aus, das den Vorjahreswert übertrifft und ein Volumen von 4,0 – 4,5 Milliarden Euro erreichen kann, resümiert Albers.

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