Hamburger Investmentmarkt schließt erstes Halbjahr über Vorjahresergebnis ab – Stärkere Marktbelebung bleibt dennoch aus

Halbjahresergebnis mit rund 490 Millionen Euro übertrifft Vorjahreswert um 12 Prozent
Kleinvolumige Ankäufe von Büro-, Industrie- und Logistikimmobilien machen weiterhin den Großteil aus
Bürorenditen steigen moderat an, Retail- sowie Industrie- und Logistikssektor bleiben hingegen konstant

Hamburg, 08. Juli 2024 – Für das erste Halbjahr 2024 konnte am Hamburger Investmentmarkt nach Angaben von Colliers ein gewerbliches Transaktionsvolumen in Höhe von 490 Millionen Euro aufgenommen werden. Damit liegt das Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr rund 12 Prozent höher und im Zehn-Jahresschnitt des Quartals (1,4 Milliarden Euro) in etwa 66 Prozent darunter.

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Wenig überraschend hat sich das Marktbild im Vergleich zum letzten Quartal kaum verändert. Die Transaktionszahl und das gehandelte Volumen befinden sich fortlaufend im unteren Bereich. Wir nehmen zwar eine Zunahme von Objekteinschätzungen und Vorbereitungsmaßnahmen für anstehende Verkäufe wahr, dennoch münden diese noch nicht in stärkerer Transaktionsintensität, wenn auch das Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr positiver war.“ Aufgrund der überschaubaren Abschlüsse konnte bislang außerdem keine dominante Investorengruppe ermittelt werden. Der Einkaufrahmen hat sich mittlerweile im Bereich von unter 50 Millionen Euro eingependelt. Das zweite Quartal war bedingt durch die Marktsituation größtenteils geprägt von Einzeltransaktionen und in der Kapitalherkunft eindeutig national angesiedelt mit rund 59 Prozent des gesamten Volumens.

Dennis Petersen, Head of Capital Markets bei Colliers in Hamburg: „Die gegenwärtige Marktphase deutet keine schnelle Erholung an, egal um welche Assetklasse es sich handelt. Die Rekordergebnisse aus der Niedrigzinsphase des letzten Jahrzehnts rücken damit in weite Ferne. Nichtsdestotrotz war die im Juni umgesetzte Zinssenkung der Europäischen Zentralbank ein Schritt in die richtige Richtung. Und obwohl das Meiste bereits eingepreist sein dürfte, ergeben sich bei weiteren geplanten Zinssenkungen bis zum Jahresende neue Chancen und Einkaufsfenster in einer Übergangsphase zur ‚neuen Normalität‘ im Markt.“ Nach den neusten Prognosen des Ifo-Instituts zur Wirtschaft in Deutschland wird mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts von 0,2 auf 0,4 Prozent gerechnet. Die Wirtschaft arbeitet sich langsam aus der Krise und leistet einen Beitrag zu den Bedingungen am Immobilienmarkt. „Bis dahin müssen eine weitaus größere Anzahl an Investorengruppen allerdings erst einmal wieder an den Markt zurückkehren, da derzeit zum Großteil nur Family Offices und weiterhin eigenkapitalstarke Investoren zugreifen. Vereinzelte Projektentwickler bzw. Bauträger haben mit rund 21 Prozent am Gesamtvolumen zuletzt jedoch auch wieder mehr eingekauft. Spitzenprodukt auf dem Hamburger Markt ist limitiert und bleibt weiterhin nachgefragt. In Kombination mit gesunkenen Kaufpreisen und soliden Vermietungen macht eine Vielzahl an Transaktionen wieder Sinn“, so Petersen.

Kleinvolumige Ankäufe von Büro-, Industrie- und Logistikimmobilien machen weiterhin den Großteil aus

Nachdem zum Jahresanfang die Industrie- und Logistiksparte noch vor dem Bürosektor stand, hat sich diese Entwicklung jetzt wieder gedreht. Obwohl nur eine Handvoll aufgenommener Büroabschlüsse gezählt werden konnte, machen diese jetzt mit rund 48 Prozent die Mehrheit bei den Nutzungsklassen aus. Industrie und Logistik kommt auf einen Wert von rund 36 Prozent. Der Rest entfiel gesplittet auf Einzelhandel, Hotel und Grundstücke. Die Nachfrage nach Büroimmobilien zeigt sich dennoch verhalten, was nicht zuletzt auch der Fünfjahresdurchschnitt von Investments nach Assetklassen zeigt. Hier lag der Anteil für Büro noch durchschnittlich bei rund 68 Prozent.

Bürorenditen steigen moderat an, Retail- sowie Industrie- und Logistikssektor bleibt hingegen konstant

Die Bruttorenditen für Bürospitzenprodukte in zentralen Lagen sind nach einer kurzen Phase der Stagnation in den beiden Vorquartalen jetzt nochmals leicht um 20 Basispunkte auf 5,00 Prozent gestiegen. In der Jahresbetrachtung liegt der Unterschied bei 70 Basispunkten. Im High-Street Einzelhandelsbereich haben sich die Renditen stabil zum Vorquartal bei zuletzt 4,50 Prozent gehalten und zum Vorjahr um 30 Basispunkte zugelegt. Industrie- und Logistikobjekte sind ebenfalls konstant geblieben und notieren bei einem Wert von 4,75 Prozent. Zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung um 35 Basispunkten. „Seit Ende des letzten Jahres verlangsamen und stabilisieren sich mittlerweile die Renditeanstiege in den meisten Assetklassen. Für die Folgemonate erwarten wir daher eher eine Seitwärtsentwicklung. Faktoren im Bereich von 20-fach für erstklassige Büroimmobilien in Premiumlagen gab es zuletzt vor gut einem Jahrzehnt. Daher sehen wir vor allem im stark abgestraften Bürosektor in zentralen Lagen mit niedrigeren Kaufpreisen hervorragende Chancen“, ist sich Hanekopf sicher.

Ausblick

„Zur ersten Jahreshälfte hat sich der Immobilienmarkt bislang ohne größere Dynamik gezeigt. Während in den Vorkrisenjahren im Durchschnitt zur Jahresmitte bereits die Hälfte an prognostizierten Transaktionsvolumen registriert wurde, konnte bislang nur gut ein Drittel aufgenommen werden. Wir gehen unter den aktuellen Umständen jedoch davon aus, dass sich der Investmentmarkt mit Besserung der wirtschaftlichen Lage und Sonderverkäufen wie zum Beispiel zusätzlichem Insolvenzprodukt wieder auf Kurs bewegt, wenn auch bis dahin noch mit leicht angezogener Handbremse. Die zweite Jahreshälfte ist traditionell auch deutlich stärker als die Erste. Voraussetzungen für eine Aufhellung sind in den Folgemonaten neben einer höheren Anzahl an Transaktionen auch wieder größere Deals zwischen 50 bis 100 Millionen Euro. Sollte die Entwicklung positiv verlaufen und die Wettbewerbsdynamik wieder entfacht werden, so halten wir weiterhin an der Prognose im Bereich von 1,5 Milliarden Euro fest“, prognostiziert Petersen.

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