Hamburger Investmentmarkt zur ersten Jahreshälfte weiterhin geprägt von Kaufzurückhaltung
• Gesamtvolumen von 438,4 Millionen Euro zur Jahresmitte registriert
• Büroimmobilien bleiben mit 80 Prozent die am stärksten gehandelte Assetklasse
• Renditeanstieg bei Büro-, Retail- und Hotelprodukt – Industrie und Logistik bleiben konstant
Hamburg, 5. Juli 2023 – Mit dem Ende des ersten Halbjahres 2023 konnte am Hamburger Investmentmarkt nach Angaben von Colliers ein gewerbliches Transaktionsvolumen von 438,4 Millionen Euro aufgenommen werden. Das Ergebnis liegt damit im Vergleich zum Vorjahr rund 80 Prozent darunter. Exklusive dem Sondereffekt der Übernahme von Alstria Office durch den kanadischen Asset-Manager Brookfield letztes Jahr ergibt sich noch ein Unterschied von rund 52 Prozent. Mit der ersten Jahreshälfte zeigt sich im Zehn-Jahresschnitt noch ein Abstand von 73 Prozent.
Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Die Belebung des Investmentmarkts verschiebt sich weiterhin und so konnten kaum mehr Transaktionen als zu Jahresbeginn registriert werden. Damit ist das Stimmungsbild kaum verändert geblieben. Hauptsächlich war das zweite Quartal geprägt durch Einzeltransaktionen von Büroimmobilien, worunter erstmals auch wieder Produkt oberhalb von 50 Millionen Euro dabei war, was grundsätzlich ein positives Zeichen ist. Aktivitäten beim Portfolio-An- und Verkauf waren hingegen gering. Wir gehen davon aus, dass sich mit einer leichten Marktverbesserung bald wieder mehr Geschäft anbahnt.“
Dennis Petersen, Head of Capital Markets bei Colliers in Hamburg: „Zwar finden sich seit dem zweiten Quartal wieder mehr Objektangebote im Markt, dennoch ist die Marktsituation noch durch wenige Abschlüsse, lang andauernde Verkaufsprozesse und die noch anhaltende Preisfindung bei Objekten mit zu hohen Kaufpreisen gekennzeichnet. Für eigenkapitalstarke Investoren gibt es jedoch nach wie vor gute Kaufgelegenheiten. Investoren prüfen mittlerweile auch wieder mehr Objekte, die sich im Bereich zwischen 30-50 Millionen Euro befinden. Mittelfristig stehen bei vielen Investoren Refinanzierungen an, die das Marktgeschehen zusätzlich beeinflussen. Gleichzeitig ist trotz anhaltender Unsicherheiten und Anlagealternativen die Immobilie in einer Top-7 Stadt wie Hamburg interessant. Günstigere Einstiegspreise, robuste Mieten mit positiver Mietentwicklung, niedriger Leerstand in Top-Produkten und auch eine anhaltende Nachfrage nach modernen Büroflächen unterschiedlichster Büronutzer finden sich in der Hansestadt wieder.“
Büroimmobilien bleiben die am stärksten gehandelte Assetklasse
Mit dem Ankauf des Behördengebäudes am Gänsemarkt durch die Stadt Hamburg und zwei anderweitigen Bürogebäuden in der City konnten wieder Einzeltransaktionen oberhalb von 50 und 100 Millionen Euro aufgenommen werden. Die Assetklasse Büro war oben auf der Ankaufsliste der Investoren und hat dabei den größten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von rund 80 Prozent belegt. Danach reiht sich nur noch der Einzelhandelssektor mit circa 7 Prozent ein. Alles Weitere entfällt kleinteilig auf die restlichen Assetklassen. „Die Käuferstruktur wird dominiert von der öffentlichen Hand, Family Offices und Corporates/ Eigennutzern. Derzeit möchten viele Marktteilnehmer Aktivitäten zeigen, gleichzeitig allerdings kein zu großes Risiko beim Preis bzw. im Einkauf eingehen. Daher ist produktseitig vielfach das kleinere Volumen gefragter“, so Petersen.
Renditeanstieg bei Büro-, Retail- und Hotelprodukten nimmt zu – Industrie und Logistik bleiben konstant
Die Spitzenrenditen für Büroprodukte sind um weitere 10 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal gestiegen und aktuell bei 4,30 Prozent. Renditen für High-Street Einzelhandelsobjekte sind ebenfalls mit einem Plus von 25 Basispunkten zum Jahresstart weiter gestiegen und datieren auf einem Niveau von 4,20 Prozent. Industrie- und Logistikobjekte bleiben hingegen konstant bei einem Wert von 4,40 Prozent. Der Hotelsektor zeigt mit aktuell 5,25 Prozent Bruttorendite eine Steigerung um 25 Basispunkte zum Vorquartal. „Die Renditen befinden sich wieder auf dem Niveau von vor etwa acht bis zehn Jahren und sind erneut leicht gestiegen. Die Anstiegsdynamik verlangsamt sich jedoch und kann in Richtung einer Seitwärtsbewegung münden. Für eine Entwarnung ist es allerdings noch zu früh. Das Zinsinstrument der Europäischen Zentralbank bleibt wesentlicher Entscheidungsträger. Eine Zügelung der Leitzinsanpassung oder ein Zinsstop kann die gewünschte Marktstabilität mit sich bringen“, ist sich Hanekopf sicher.
Ausblick
„Die Situation am Immobilienmarkt bleibt komplex. Eine Belebung am Transaktionsmarkt ist auch von der weiteren Entwicklung an den Finanzmärkten abhängig. Dennoch werden mit Zunahme realistischer Verkaufspreise auch mehr Transaktionen wahrscheinlicher, die wiederum zusätzliche Transparenz in der Preisfindung möglich machen. Mit ausreichend Produkt in jeder Assetklasse wird eine Steigerung des Transaktionsvolumens im zweiten Halbjahr möglich sein. Und auch der Bürovermietungsmarkt mit guten Impulsen ist bislang stabil geblieben. Mit dem bisher unterdurchschnittlichen Halbjahresvolumen ist unter den aktuellen Umständen mit einem Investmentvolumen bis Jahresende von 1,3 Milliarden Euro zu rechnen“, prognostiziert Petersen.
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