Insgesamt verhaltenes erstes Halbjahr 2024 am Wohninvestmentmarkt

Transaktionsvolumen mit 4,0 Milliarden Euro 7 Prozent unter Vorjahr
Anteil Portfolios bei 43 Prozent
Renditen überwiegend stabil, Mikrowohnen mit leichtem Anstieg
Produktpipeline und verbessertes Umfeld lassen Aufschwung bis Jahresende erwarten
Starker Mietanstieg setzt sich bei verbesserter Angebotssituation fort

Frankfurt am Main, 08. Juli 2024 – Nach Angaben von Colliers zeigte sich das erste Halbjahr 2024 im institutionellen Wohninvestmentsegment mit einem Transaktionsvolumen von 4,0 Milliarden Euro insgesamt verhalten. Das Transaktionsvolumen lag rund 7 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraumes (4,3 Milliarden Euro). Nach einem schwachen ersten Quartal war im zweiten Quartal erfreulicherweise eine Belebung der Marktaktivität zu beobachten. So lag das Ergebnis des zweiten Quartals mit 2,6 Milliarden Euro um fast 80 Prozent über dem des Jahresauftaktquartals. Das verbesserte Ergebnis des zweiten Quartals lässt sich darauf zurückführen, dass wieder großvolumige Portfoliotransaktionstätigkeit zu beobachten war, die zu Jahresbeginn noch gänzlich fehlte. Mit 1,4 Milliarden Euro entfielen im ersten Halbjahr dennoch nur noch rund 43 Prozent des Investmentumsatzes auf Portfoliotransaktionen (Vorjahreszeitraum 67 Prozent). Die Belebung zeigt sich auch in der Anzahl der registrierten Transaktionen, die im ersten Halbjahr bei 163 lag, von denen 91 auf das zweite Quartal entfielen.

65 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf die A-Städte mit einer Konzentration auf Berlin (rund 1,9 Milliarden Euro). Marktprägend war insbesondere der Verkauf von 4.500 Wohnungen durch die VONOVIA SE an die Berliner Howoge mit einem Volumen von rund 700 Millionen Euro sowie der Verkauf des Best of Berlin Portfolios durch die TREI Real Estate an die MEAG, ebenso in Berlin. Letztgenannter Verkauf, war zugleich der zweite größere Forward Deal im ersten Halbjahr, nachdem im Vorjahr nahezu keine Transaktionstätigkeit in diesem Segment zu sehen war.

Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers: „Die Spitzenrenditen von 3,85 Prozent für Bestandsobjekte in den A-Städten und 4,50 Prozent an anderen Standorten haben sich im ersten Halbjahr bestätigt und stellen das neue Renditeniveau nach der Preiskorrektur dar. Einhergehend mit der ersten Zinssenkung durch die EZB hat sich im Verlauf des ersten Halbjahres das Stimmungsbild etwas aufgehellt.“

Trend zu höherer Nachfrage nach Projekten und Forward Deals setzt sich fort

Produktseitig richtet sich die Nachfrage weiterhin stark auf Bestandsobjekte aus, insbesondere mit dem Fokus auf jungen Bestand, der in den letzten 10 bis 20 Jahren errichtet wurde. Die Rendite im Segment Forward Deals liegt zur Jahresmitte stabil bei 3,80 Prozent in den A-Städten und 4,00 Prozent an anderen Standorten.

Das Segment Mikrowohnen verzeichnet eine hohe Nachfrage auf Investorenseite, zeigte sich im bisherigen Jahresverlauf jedoch hinsichtlich konkreter Transaktionen verhalten und die Unklarheiten bezüglich möglicher Regulierung im Segment des möblierten Wohnens bremsten konkrete Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf aus. Zur Jahresmitte wurde im Segment Mikrowohnen ein Transaktionsvolumen von rund 200 Millionen Euro registriert. Nachdem sich im ersten Quartal bereits ein leichter Anstieg der Spitzenrendite zeigte, stieg diese zur Jahresmitte nochmals leicht um 20 Basispunkte auf aktuell 4,50 Prozent in den A-Städten.

Hohe Mietdynamik hält im bisherigen Jahresverlauf 2024 an

Das starke Mietwachstum der letzten Jahre hat sich 2024 ungebremst fortgesetzt. In den A-Städten stiegen die Angebotsmieten im Bestands- sowie Neubausegment im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 8 Prozent. So liegt die Durchschnittsmiete bei der Neuvermietung im Mittel der A-Städte zur Jahresmitte 2024 bei 15,80 Euro/m², im Neubausegment bei 20,90 Euro/m², wobei sich hier zwischen den einzelnen Städten ein differenziertes Bild ergibt und nicht alle Städte ein Mietwachstum aufweisen – so war in den letzten 12 Monaten in Düsseldorf und Stuttgart sogar ein leichter Rückgang der Mieten im Neubausegment zu beobachten. Aufgrund des zu erwartenden massiven Rückgangs des Wohnungsneubaus – die seit Jahresbeginn weiter stetig gesunkenen Genehmigungszahlen bestätigen diesen Trend jüngst – bleibt der Druck auf die Mieten weiter hoch. Nachdem in den Vorjahren über mehrere Quartale ein stetiger Rückgang der zur Vermietung angebotenen Wohnungen zu beobachten war, hat sich das Angebotsvolumen im ersten Halbjahr insgesamt wieder leicht erhöht und somit die Verfügbarkeit nach langer Zeit wieder etwas verbessert. Dennoch erwartet Colliers auch für den weiteren Jahresverlauf 2024 steigende Mieten in allen Segmenten.

Ausblick: Solides Gesamtjahresergebnis 2024 erwartet – Mieten steigen mit niedriger Dynamik

Emanuel Eckel, Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers, sagt: „Auch wenn die Ende Juni veröffentlichten Zahlen zur Einwohnerzahl in Deutschland aus dem Zensus 2022 eine um 1,6 Prozent niedrigere Bevölkerungszahl als bisher angenommen ausweist und die Bevölkerung damit langsamer wächst als angenommen, sind die langfristigen Nachfragetreiber, die in steigender Nachfrage nach Wohnraum resultieren, weiterhin intakt. Weitere Mietsteigerungen sind bei zudem einbrechenden Neubauzahlen unausweichlich und machen Wohnimmobilien in Deutschland für langfristig orientierte Investoren attraktiv. Wir erwarten daher für 2024 ein deutliches Mietwachstum in den A-Städten, wenngleich dieses aufgrund der verbesserten Verfügbarkeit niedrigere Wachstumsraten ausweisen wird, als wir diese zuletzt mit rund 8 Prozent gesehen haben.“

Die Investorennachfrage nach Anlageprodukt in allen Segmenten des Wohnbereichs sollte weiter steigen und die Stimmung der Akteure und die Bereitschaft, in Wohnen zu investieren, ist grundsätzlich groß. Durch die Zinssenkung der EZB und weitere erwartete Zinsschritte erwartet Colliers eine Verbesserung der Finanzierungskonditionen und leicht sinkende Finanzierungkosten im zweiten Halbjahr, was zu einer höheren Investmenttätigkeit im Jahresverlauf beitragen sollte. Junge und ESG-konforme Bestandsobjekte werden dabei weiter im Fokus der Investoren stehen, ebenso größere Portfolios. Die ersten größeren Transaktionen im Segment Neubau und Forward Deals sind Indikatoren für eine auch in diesem Segment steigende Nachfrage. Von institutionellem Kapital mit Schwerpunkt Private Equity sowie eigenkapitalstarken Akteuren wie Family Offices werden im Jahresverlauf Nachfrageimpulse auf Käuferseite ausgehen, während auf Verkäuferseite insbesondere große Bestandshalter, Projektentwickler und Distressed Sellers aufgrund von Liquiditätsdruck im Jahresverlauf aktiver sein werden und Produkt in den Markt bringen werden.

Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers: „Das Gesamtjahresergebnis wird weiterhin insbesondere davon abhängen, wie sich die Verkaufs- und Portfoliobereinigungsprozesse großer Bestandshalter sowie auch Verkäufe aus Insolvenzen im Jahresverlauf entwickeln. Insbesondere bei Letzteren erwarten wir eine höhere Aktivität in der zweiten Jahreshälfte. Die Segmente Neubau, Projekte und Forward Deals zeigten mit den Verkäufen des Projekts Greenpark an Greystar im ersten Quartal und dem Best of Berlin Portfolio an die MEAG im zweiten Quartal wieder positivere Vorzeichen – dies dürfte den Gesamtmarkt, wenn sich Folgeaktivitäten in dem Segment zeigen, stützen. Trotz der insgesamt verhaltenen ersten Jahreshälfte hält Colliers in einem verbesserten Gesamtumfeld für Wohnimmobilien ein Gesamtjahresergebnis im Bereich von 10 Milliarden. Euro für möglich.“

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