Investmentmarkt verliert deutlich an Fahrt

Transaktionsvolumen von 41,6 Milliarden Euro knapp über dem Fünfjahresdurchschnitt
Langwierige Verhandlungen vor allem bei großvolumigen Core-Objekten in den TOP 7 bremsen Transaktionsgeschehen aus
Preisabschläge in allen Assetklassen werden sich fortsetzen
Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt eingeläutet

Frankfurt/Main, 4. Oktober 2022 – Nach Angaben von Colliers wurden in Deutschland in den ersten drei Quartalen dieses Jahres 41,6 Milliarden Euro mit Transaktionen gewerblich genutzter Immobilien erzielt. Damit liegt das Verkaufsvolumen, das mit einem Allzeitrekord in das Jahr 2022 gestartet war, für die Vergleichsperiode nur noch knapp über dem Fünfjahresdurchschnitt. Diese Entwicklung resultiert aus der deutlichen Verlangsamung des Marktgeschehens in den vergangenen sechs Monaten in Folge der erheblich veränderten Rahmenbedingungen.

Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers, ordnet ein: „Immerhin lag das dritte Quartal mit 13,1 Milliarden Euro über dem Ergebnis des Vorquartals von 10,3 Milliarden Euro. Der Markt ist trotz des schwierigen Umfeldes nicht zum Stillstand gekommen. So ist die Anzahl der von uns registrierten Großdeals über 250 Millionen Euro binnen drei Monaten von drei auf neun angestiegen.“ Dazu zählen unter anderem das Berliner Büroobjekt VoltAir, das von den Assetmanagern der Swiss Life und Norges Bank für 457 Millionen Euro erworben wurde. Zweitgrößter Einzeldeal in ähnlicher Größenordnung ist der Verkauf des Siemens Technocampus (Mehrheitsanteil 90 Prozent) von Axa IM an Caleus Capital Partners im Auftrag des Staatsfonds GIC aus Singapur. Auch in anderen TOP 7 Märkten wurden Landmark-Deals gehandelt, so in Hamburg ein 25-Prozent-Anteil des Elbtowers.

Die marktprägenden Großdeals des letzten Quartals haben in diesen Investmentzentren in Ergänzung zur Alstria-Brookfield-Übernahme im ersten Quartal zu Umsatzergebnissen auf oder sogar deutlich über dem Niveau des Fünfjahresdurchschnitts geführt (Berlin 3 Prozent, Düsseldorf 27 Prozent, Hamburg 34 Prozent). Frankfurt (minus 17 Prozent), Stuttgart (minus 22 Prozent), München (minus 37 Prozent) und Köln (minus 39 Prozent) sind vergleichsweise stärker vom Ausbleiben großvolumiger Abschlüsse betroffen. Die Bremsspuren in den TOP 7-Märkten bleiben damit insgesamt höher als am Gesamtmarkt.

Größter Deal des Quartals deutlich jenseits der Eine-Milliarde-Euro-Grenze ist die strategische Mehrheitsübernahme der Deutschen Euroshop mit den darin enthaltenen 17 deutschen Shoppingcentern durch das Joint Venture Oaktree Capital und die Cura Vermögensverwaltung der Familie Otto. Insgesamt ist das Volumen gehandelter Portfolios mit 31 Prozent Marktanteil sehr überschaubar und im Jahresverlauf deutlich gesunken.

Matthias Leube, CEO bei Colliers: „Wir registrieren auch angesichts aufgebauter Liquiditätsreserven der vergangenen Jahres anhaltendes Kaufinteresse. Allerdings führen steigende Finanzierungskosten und höhere Zinsen für Alternativanlagen zu einem ausgeprägten Verhandlungsbedarf bei der Kaufpreisfindung, der Prozesse deutlich verlängert und auch teilweise zu vorzeitigen Abbrüchen führt. Umlenkung globaler Kapitalströme sehen wir derzeit noch nicht. Ausländisches Kapital ist mit einem Volumenanteil von 42 Prozent bislang gut vertreten. Dies belegt auch deren Beteiligung an den aufgeführten Landmark-Deals.“

Aufwärtsdruck auf Immobilienrenditen in allen Assetklassen

Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Die Entwicklungen des Zinsumfeldes und der Bau- und Finanzierungskosten resultieren in einem Aufwärtsdruck auf die Immobilienrenditen in allen Assetklassen. Bei den während der Hochpreisphase am stärksten unter Preisauftrieb gelangten Büro- sowie Industrie- und Logistikimmobilien sehen wir aus laufenden Prozessen Aufschläge bei den Spitzenrenditen von 20 bis 25 Basispunkten. Damit dürfte das Ende der Entwicklung aber noch nicht erreicht sein, da sich unter den Abschlüssen auch immer noch Objekte befinden, die vor Ausbruch des Ukraine-Kriegs verhandelt wurden. Im Highstreet-Segment des Einzelhandels hingegen sind durch den vorangegangenen Strukturwandel bereits seit 2019 Preisabschläge verbucht worden. Hier liegen die Steigerungen der Spitzenrenditen eher bei 10 bis 15 Basispunkten, soweit man mangels Abschlüssen dazu überhaupt belastbare Aussagen treffen kann.“

Ausblick: Jahresergebnis in der Nähe von 50 Milliarden Euro

„Mit einer Rezession und historisch hoher Inflation vor Augen finden Kaufverhandlungen in den nächsten 12 bis 18 Monaten weiter unter herausfordernden Rahmenbedingungen und großer Unsicherheit statt. Wir sehen aktuell eine Transformation vom Verkäufer- zum Käufermarkt, die eine Prognose zum Transaktionsvolumen erschwert. Auch Preisrückgänge im großvolumigen Core-Bereich und die Hinwendung zu kleineren Objekten werden ab 2023 eher zu Volumina führen, die wir vor Beginn des Hochphase am Immobilienmarkt ab 2015 gesehen haben. Wegen des Investmentrekords aus dem ersten Quartal werden wir dieses Jahr aber voraussichtlich nochmals ein Jahresergebnis in der Nähe der 50-Milliarden-Euro-Benchmark sehen“, prognostiziert Leube.

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