Marktaktivität auf dem Berliner Investmentmarkt bleibt zum Jahresauftakt gedämpft

Gewerbliches Transaktionsvolumen bei 430 Millionen Euro im ersten Quartal 2024
Hotels aufgrund von Großtransaktion stärkste Assetklasse
Bürotransaktionen verharren durch strukturellen Umbruch auf niedrigem Niveau – Insolvenzverkäufe nehmen zu
Renditeanstieg setzt sich verlangsamt fort, allmähliche Markterholung im weiteren Jahresverlauf erwartet

Berlin, 09. April 2024 – Nach Angaben von Colliers wurden auf dem Berliner Investmentmarkt im ersten Quartal 2024 Gewerbeimmobilien für rund 430 Millionen Euro gehandelt. Das Ergebnis liegt 64 Prozent unter dem Vorjahresergebnis, welches noch vom Teilverkauf des KaDeWe geprägt war. Damit setzt sich die sehr verhaltene Marktaktivität der letzten Quartale fort.

Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin: „An der Grundkonstellation auf dem Investmentmarkt hat sich auch zu Jahresbeginn nichts verändert, weshalb das fünfte Quartal in Folge deutlich unter einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen umgesetzt wurden. Strukturierte Verkaufsprozesse führten auch zum Jahresbeginn selten zu Abschlüssen, obwohl der Verkaufsdruck bei zahlreichen Akteuren zunimmt. Insolvenzverkäufe werden dieses Jahr häufiger zu sehen sein – Signa und die Centrum-Gruppe haben bereits mehrere Objekte verkauft. Ganz große Tickets waren bislang noch nicht dabei, weshalb das Marktgeschehen weiterhin von kleinvolumigen Transaktionen bis 50 Millionen Euro und eigenkapitalstarken Investoren geprägt ist.“

Hotels aufgrund von Großtransaktion des „Hotel de Rome“ stärkste Assetklasse
Größte Transaktion im ersten Quartal war der Verkauf des „Hotel de Rome“ am Bebelplatz, das für rund 145 Millionen Euro von einem von Caleus für die GIC betreuten Vehikel an die italienische Gruppo Statuto verkauft wurde. Mit einem Marktanteil von 34 Prozent sind Hotels damit zugleich die umsatzstärkste Assetklasse. Die geplante Konversion zu Büroflächen ist derweil abgesagt, die Hotelnutzung wird fortgeführt.

Dies verdeutlicht die strukturellen Umbrüche, die insbesondere Büroimmobilien betreffen. Großvolumige Transaktionen bleiben rar, abermals wurde kein Bürohaus über 50 Millionen Euro verkauft. Das Bürovolumen summierte sich auf gut 110 Millionen Euro und einen Marktanteil von 26 Prozent. Insolvenzverkäufe bestimmen das Bild, so trennte sich die Signa von dem F210 in der Friedrichstraße, das nun von Ehret + Klein modernisiert wird. In einem regulären Transaktionsprozess konnte Colliers hingegen ein Bürohaus in der Mediaspree an einen institutionellen Asset- und Fondsmanager verkaufen.

Grundstücke runden mit 80 Millionen Euro (19 Prozent Marktanteil) die drei wichtigsten Assetklassen ab, wobei hier insbesondere der Anteilsverkauf der Projektentwicklung Müllerstraße 25 von der Signa an die Versicherungskammer Bayern zu Buche schlägt.

Renditeanstieg setzt sich zum Jahresauftakt verlangsamt fort
Die Bruttospitzenrendite für Büros bleibt zum Jahresauftakt stabil bei 4,90 Prozent, zum Vorjahr ist dies dennoch ein Ansteig um 90 Basispunkte. B-Lagen und die Peripherie steigen auf 5,75 sowie 6,25 Prozent – jeweils ein Plus von 35 Basispunkten zum Vorquartal.
Im Einzelhandel zogen High Street-Objekte auf 5,00 Prozent an, während Fachmärkte und Fachmarktzentren – insbesondere mit Lebensmittelanker – aufgrund der hohen Nachfrage bei 5,40 sowie 5,70 Prozent liegen. Die Spitzenrendite bei Industrie & Logistik zog nur noch marginal um 5 Basispunkte auf 4,75 Prozent an.

Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin: „Insgesamt haben sich die Renditeanstiege zum Jahresbeginn verlangsamt – ein Zeichen, dass Käufer und Verkäufer in der zweiten Jahreshälfte zunehmend besser zusammenfinden könnten. Steigender Verkaufsdruck bei einer weiter zurückhaltenden Nachfrage des institutionellen Kapitals könnte aber noch zu kleineren Renditeanstiegen führen.“

Internationales Kapital verkaufsbereiter als deutsche Eigentümer
Internationale Ankäufer teilten sich mit 51 Prozent zu Jahresbeginn fast hälftig das Transaktionsvolumen mit nationalen Investoren. Auf Verkaufsseite hingegen wurde mit 66 Prozent deutlich mehr internationales Kapital registriert.

Core-Investments machen mit 43 Prozent bzw. rund 180 Millionen Euro die Mehrheit des Transaktionsvolumens aus. Die Anteile der Risikoklassen Core Plus und Value Add liegen bei 13 sowie 25 Prozent Marktanteil. „Opportunistische Investments spielen mit 19 Prozent Marktanteil weiterhin eine große Rolle, auch wenn nicht jeder Insolvenzverkauf automatisch in diese Kategorie fällt. Aktuell werden zunächst die werthaltigsten Objekte veräußert“, so Buhlemann.

Ausblick: Allmähliche Markterholung im weiteren Jahresverlauf
„Die konjunkturellen Aussichten für Deutschland haben sich in den vergangenen Monaten weiter eingetrübt, allerdings konnte Berlin sich gegen den allgemeinen Trend stemmen: Während das Bruttoinlandsprodukt 2023 bundesweit um 0,3 Prozent zurückging, legte es in der Hauptstadt um 1,6 Prozent zu. Berlin spielt damit bei der wirtschaftlichen Entwicklung weiterhin in der Spitzengruppe mit – und bietet Investoren aufgrund eines stark diversifizierten Marktes zahlreiche Opportunitäten. Insolvenzverkäufe und ungelöste Refinanzierungsthemen werden weiter zunehmen, während in den kommenden Monaten zugleich die Renditen ihren Höchststand erreichen werden und somit eine bessere Planbarkeit für Investoren gegeben ist“, schlussfolgert Zeyveli.

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