Münchner Bürovermietungsmarkt mit stärkstem Ergebnis seit vier Jahren

•    754.400 Quadratmeter Flächenumsatz
•    Leerstandsquote bei 5,4 Prozent
•    Durchschnittsmiete bei 24,20 Euro pro Quadratmeter

München, 10. Januar 2023 – Der Münchner Bürovermietungsmarkt konnte im Jahr 2022 die durch die Pandemie verursachte Krise überwinden und erzielte einen Flächenumsatz von 754.400 Quadratmetern – ein Wert im Bereich des langjährigen Durchschnitts. Der Vermietungsumsatz ohne Eigennutzer lag mit 671.700 Quadratmetern 10 Prozent über dem Vorjahreswert. Neubauprojekte standen mit 51 Prozent des Flächenumsatzes weiterhin hoch im Kurs. Da somit nur ein kleiner Anteil auf bereits leerstehende Flächen entfällt, standen Ende 2022 rund 175.000 Quadratmeter mehr als vor Jahresfrist zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Bei insgesamt 1,23 Millionen Quadratmetern verfügbarer Fläche bedeutet das eine Leerstandsquote von 5,4 Prozent.

Die Nettoabsorption ist mit zusätzlich 185.000 Quadratmetern dennoch als positiv zu bewerten, da der Büroflächenbestand auf über 22,8 Millionen Quadratmeter gewachsen ist. Im Bau befinden sich derzeit rund 1,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche, von denen 61 Prozent bereits vermietet oder eigengenutzt sind. Auf das Jahr 2023 entfallen davon voraussichtlich 674.000 Quadratmeter, die einen Belegungsstand von 56 Prozent aufweisen.

„Unternehmen bevorzugen zunehmend Neubauflächen, insbesondere bei Großanmietungen. Freie Bestandsflächen werden hingegen aktuell langsamer absorbiert. Da allerdings die Entwicklungspipeline noch gut gefüllt ist, kann auch bei Neubauprojekten nicht davon ausgegangen werden, dass sie bei Fertigstellung vollvermietet sind. Hier hat sich die Situation dahingehend normalisiert, dass eine Vermarktungsdauer bis einige Quartale nach Fertigstellung üblich ist,“ fasst Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers, das Geschehen zusammen.

Angesichts der Konzentration von Mietern auf Neubauflächen und zentrale Lagen setzte sich die Aufwärtsbewegung der Durchschnitts- und Spitzenmiete fort. Die Durchschnittsmiete stieg um 3 Prozent auf 24,20 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenmiete um 5 Prozent auf 43,50 Euro pro Quadratmeter. Neubauten im Stadtgebiet erzielten im Schnitt 30,50 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmieten tendieren jedoch in Summe seitwärts. Der gestiegene Leerstand macht sich darüber hinaus in Form höherer Incentives vor allem abseits der Zentrumslagen bemerkbar.

Aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage, die sich auf dem Bürovermietungsmarkt mit einem Zeitversatz von drei bis vier Quartalen bemerkbar macht, ist im Jahr 2023 wieder mit einem Rückgang der Nachfrage zu rechnen. Vor allem das in München stark vertretene verarbeitende Gewerbe reagiert sensibel auf konjunkturelle Veränderungen und dürfte bei Anmietungen weiter zurückhaltend agieren. Auch die Nachfrage des in den vergangenen Jahren starken IT-Sektors dürfte sich vorerst abschwächen. Colliers geht von einem Flächenumsatz im Bereich von 650.000 Quadratmetern aus. Das würde einem Rückgang von etwa 14 Prozent entsprechen. Die Leerstandsquote wird voraussichtlich weiter steigen, auch weil überdurchschnittlich viele Neubauflächen bezugsfertig und größtenteils auf Kosten von Bestandsflächen bezogen werden. Mittelfristig ist davon auszugehen, dass sich die Situation wieder entspannt. Im abgelaufenen Jahr ist weniger spekulative Fläche in Bau gegangen als in den drei Jahren zuvor. Bei den Mieten ist eine Fortsetzung des Aufwärtstrends möglich, da der Fokus auf hochwertige Flächen und zentrale Lagen nicht nachlassen wird.

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