Produktmangel sorgt für ruhige Sommermonate auf dem Münchner Investmentmarkt    

• Transaktionsvolumen 16 Prozent über Vorjahreswert
• Produktmangel limitiert den Markt spürbar, Jahresendrallye dennoch möglich
• Renditen bleiben stabil

München, 6. Oktober 2021 – Mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von 922 Millionen Euro im dritten Quartal konnte der Münchner Investmentmarkt nach Angaben von Colliers nicht an das lebhafte Vorquartal mit seinen drei Großtransaktionen zu jeweils über 500 Millionen Euro anknüpfen. In Summe wurden im bisherigen Jahresverlauf somit rund vier Milliarden Euro umgesetzt, was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 16,5 Prozent entspricht. „Der Mangel an derzeit sehr stark gefragten Core-Produkten wirkte sich im dritten Quartal limitierend auf den Markt aus. Auf die wenigen Investmentmöglichkeiten, die auf dem Markt angeboten wurden, allokierte sich ein Vielfaches des investierbaren Kapitals. Dies erhöht den Druck auf dem Markt und unterstreicht zugleich die Beliebtheit des Investitionsstandorts München“, kommentiert Béla Tarcsay, Head of Capital Markets bei Colliers in München, das aktuelle Marktgeschehen.

Allein die vier größten Bürotransaktionen – jeweils im dreistelligen Millionenbereich – mit einem Gesamtvolumen von rund 550 Millionen Euro sorgten im dritten Quartal für 59 Prozent des Umsatzes. In Summe entfielen in den ersten drei Quartalen 79 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens auf Büroimmobilien. Anderen Nutzungsklassen spielten hingegen nur eine untergeordnete Rolle.

Auffallend ist die starke Fokussierung auf Zentrumslagen innerhalb des Mittleren Rings sowie etablierte Bürolagen, auf die in Summe 76 Prozent oder 3,1 Milliarden Euro des Transaktionsvolumens entfiel. Im Umland wurden hingegen lediglich 9 Prozent des Transaktionsvolumens getätigt. „Die Lagepräferenzen der am Markt aktiven Investoren spiegeln das aktuelle Sicherheitsbedürfnis wider, das aufgrund der unterschiedlichen Signale bezüglich der konjunkturellen Entwicklung weiterhin extrem hoch ist“, ergänzt Tarcsay.

Das zeigt sich auch in der Risikoverteilung der getätigten Investments: 64 Prozent des Volumens sind dem Core und Core Plus-Bereich zuzuordnen und weitere 23 Prozent entfallen auf Entwicklungsgrundstücke und Refurbishments. Abzüglich der Eigennutzer bleiben weniger als 10 Prozent für risikoreichere Investments im Value-add und opportunistischen Bereich, für die zudem das Finanzierungsumfeld derzeit deutlich schwieriger ist.

Die Liquidität auf dem Markt ist anhaltend hoch, und entsprechend haben sich die Renditen in den vergangenen drei Monaten als stabil erwiesen. Die Bruttospitzenrendite rangiert weiterhin bei 2,75 Prozent, könnte bis Jahresende jedoch noch etwas nachgeben.

„Viele Investoren sind bislang noch nicht zum Zuge gekommen und mussten sich bei den wenigen Verkaufsprozessen dem Wettbewerb geschlagen geben. Vor allem bei institutionellen Investoren und Asset-Managern ist der Bedarf entsprechend hoch, bis Jahresende das abgerufene Kapital noch anzulegen. Wir erwarten daher ein lebhaftes Schlussquartal in einem engen Marktumfeld, in dem das Produkt weiterhin der limitierende Faktor ist“, sagt Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers.

Die wirtschaftliche Situation und der Ausblick zeigten sich trotz der positiven Grunddynamik in den vergangenen Monaten wieder deutlich ambivalenter. Einerseits sind erste Erholungs- und Nachholeffekte erkennbar, der Arbeitsmarkt sendet positive Signale und die große Insolvenzwelle ist bisher ausgeblieben. Andererseits belasten Lieferengpässe und Produktmangel in einigen Branchen die Erholung deutlich.

Mit Blick auf die am Markt befindlichen oder kurz vor Marktansprache stehenden Transaktionen erscheint ein Jahresergebnis im Bereich von sechs Milliarden Euro und damit deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt von 5,4 Milliarden Euro für möglich.

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