Schleppende Marktentwicklung hält an – Rund 600 Millionen Euro am Hamburger Investmentmarkt registriert

Drittes Quartal:Transaktionsvolumen von 161,6 Millionen Euro fixiert
Produkte unter 50 Millionen Euro machen 55 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen aus
Korrektur der Renditen nimmt weiter zu, jede Assetklasse betroffen
Öffentliche Hand und Family Offices steigen weiter ein

Hamburg, 04. Oktober 2023 – Seit Jahresbeginn konnte in Hamburg nach Angaben von Colliers ein gewerbliches Transaktionsvolumen von 600 Millionen Euro aufgenommen werden. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies inklusive der Alstria-Brookfield-Übernahme, einem Rückgang von rund 84 Prozent und auf dem langjährigen Zehn-Jahresschnitt von rund 78 Prozent.

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Im jetzigen Marktumfeld haben fehlende konjunkturelle Impulse zu einer weiterhin verhaltenen Marktsituation geführt, bei der nur geringe Aktivitäten verzeichnet wurden. Der Transformationsprozess vom Verkäufer- zum Käufermarkt hält weiter an, und gleichermaßen müssen sich Immobilien auch wieder dem Wettbewerb mit Staats- und Unternehmensanleihen stellen. Nach einem Halbjahresvolumen von 438 Millionen Euro wurden im dritten Quartal 161,6 Millionen Euro investiert, wobei das Quartal vor allem durch Bürotransaktionen unter 50 Millionen Euro geprägt war.“

Dennis Petersen, Head of Capital Markets bei Colliers in Hamburg: „Der Investmentmarkt befindet sich nach wie vor auf niedriger Flamme, die jedoch nicht aus ist. Die Mehrzahl an Transaktionen konnte auf Einzelobjekte mit Core+ und Value-Add-Charakter im Bereich zwischen 30 bis 50 Millionen Euro zurückgeführt werden, worunter auch einige Offmarket-Produkte über die Ziellinie gingen. Portfoliotransaktionen haben im bisherigen Jahresverlauf keine Rolle gespielt. In den letzten Monaten wurden, wie auch im zweiten Quartal, vielfach Prozesse beobachtet, die am Markt platziert und dann kurzerhand wieder abgebrochen wurden. Letztlich zeigt sich für viele immer noch kein klares Bild, wie mit der aktuellen Marktsituation umgegangen werden soll und welche Chancen und Risiken bestehen.“

Produkt unter 50 Millionen Euro macht 55 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen aus

Wesentlich dominiert hat die Größenklasse unter 50 Millionen Euro, bei welcher Büro- und Retailimmobilien unangefochten auf den ersten Rängen der Investorenliste standen. Die stärkste Assetklasse bleibt nach wie vor die Büroimmobilie mit einem Transaktionsvolumen von etwa 463 Millionen Euro. Darauf folgend, hat der Retailsektor mit rund 76 Millionen Euro seinen Anteil seit Jahresbeginn leicht ausgebaut: Die Stadt Hamburg hat erneut gekauft, diesmal das ehemalige Karstadt-Kaufhaus-Areal in Hamburg Harburg, wo sie ihr Vorkaufsrecht ausübte. Mit der Nachricht des Ankaufs vom Objekt Neuer Wall 39 hat die Aachener Grund ein weiteres Büro- und Geschäftshaus mitten in der City erworben, nachdem sie erst Ende 2022 das Möhringhaus erwarb. Weitere kleinere Ankäufe in der City wurden durch Family Offices getätigt. „Auch das dritte Quartal hat käuferseitig gezeigt, dass die öffentliche Hand, Family Offices und Corporates bzw. Eigennutzer fortlaufend einkaufen. Einen bemerkenswerten Anteil haben Premiumlagen ausgemacht, wobei auch das Value-Add-Segment langsam zulegt“, so Petersen.

Korrektur der Renditen nimmt weiter zu, jede Assetklasse betroffen

Eine erneute Steigerung der Spitzenrenditen ist eingetreten und hat in jeder Assetklasse zugenommen. Die Spitzenrenditen für Büro-Premiumprodukte sind um 30 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal, und auf Jahresbetrachtung um 125 Basispunkte, gestiegen. Derzeit liegt diese bei 4,60 Prozent. Das Produkt High-Street-Einzelhandelsobjekte notiert aktuell bei 4,50 Prozent und damit Plus 30 Basispunkte zum Vorquartal. Während die Renditen für Industrie- und Logistikobjekte zum ersten Halbjahr bei 4,40 Prozent stagnierten, legte diese im dritten Quartal um 10 Basispunkte auf 4,50 Prozent zu. „Die Marktlage ist und bleibt derzeit undurchsichtig, was die Renditeentwicklung anbelangt. Vieles spricht für eine annähernde Bodenbildung, gleichermaßen bedingt jedoch die Zins- und Finanzierungslandschaft weiterhin den Richtungswechsel“, so Hanekopf.

Ausblick

„Das Aufleben des Marktes wird erst für 2024 erwartet, da aller Voraussicht nach der konjunkturelle Gegenwind in den kommenden Monaten bestehen bleibt und die Transaktionsdynamik nicht im großem Maße zunehmen wird. Dennoch, die Aussicht auf eine Erholung besteht, insbesondere wenn sich die Finanzierungsbedingungen verbessern und die Preisanpassungen weiter voranschreiten. Mit dem letzten Quartal des Jahres wird sich zeigen, ob noch größere als auch mehr Abschlüsse folgen und das Transaktionsergebnis steigern. Die ehemals avisierte Transaktionsprognose von 1,3 Milliarden Euro für das Jahr 2023 wird unter den derzeitigen Umständen nicht zu halten sein. Nichtsdestotrotz wir es sich im Bereich von etwa 1 Milliarde Euro bewegen“, prognostiziert Petersen.

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