Starker Jahresauftakt am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt

Transaktionsvolumen mit 2,0 Milliarden Euro deutlich über Vorjahresniveau
Logistiksektor mit 35 Prozent Marktanteil weiter stärkste Nutzungsart bei Gewerbeimmobilien
Zunahme von Portfolioverkäufen prägt Marktgeschehen
Seitwärtsbewegung bei der Spitzenrendite

Frankfurt, 08. April 2024 – Im ersten Quartal 2024 wurden laut Colliers rund 2,0 Milliarden Euro in den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt investiert. Im Vergleich zum Vorjahr, das mit rund 848 Millionen Euro ein unterdurchschnittliches Ergebnis auf dem Niveau von 2016 verzeichnete, wurde mehr als doppelt so viel investiert. Dank einer Vielzahl an Portfolioverkäufen war der Bereich Logistik mit 35 Prozent Marktanteil der umsatzstärkste Nutzungstyp innerhalb des gewerblichen Immobilienbereichs.

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Das steigende Transaktionsvolumen ist ein positives Zeichen und bestärkt die Investoren, dass der Wendepunkt des Zyklus, hinsichtlich der Marktaktivität, für Industrie- und Logistikimmobilien erreicht wurde. Wir erwarten erste Zinssenkungen zur Jahresmitte, wobei diese bereits zum Teil eingepreist sind und erst später eine Auswirkung auf das Pricing haben werden. Langfristig werden die Zinssenkungen die Attraktivität von Immobilien wieder erhöhen und mehr Liquidität in den Markt bringen. Für die erste Jahreshälfte 2024 bleiben wir realistisch. Core-Investoren halten sich weiter bedeckt, während Value-Add-Investoren nach Opportunitäten suchen. Die aktuell schwächelnde Nachfrage wird den Mietermarkt prägen. Zwar hellen sich die Exporterwartungen laut ifo Institut etwas auf, aber insgesamt verzeichnen vor allem die Kernbranchen der Industrie derzeit einen Abwärtstrend. Langfristig werden die Mieten zwar weiterhin steigen, jedoch wird sich das Wachstum weiter verlangsamen.“

Internationale Käufer prägen Transaktionsgeschehen

Das Transaktionsgeschehen war in den ersten drei Monaten insbesondere von internationalen Käufern mit Core-Plus- und Value-Add-Kapital geprägt. Rund 71 Prozent des Transaktionsvolumens stammten aus dem Ausland. Der Schwerpunkt lag dabei mit rund 41 Prozent (des gesamten Transaktionsvolumens) bei europäischen Käufern. Traditionell waren nationale Investoren vor allem bei Single-Transaktionen aktiv. Insgesamt fanden 16 Prozent aller Transaktionen im Größensegment über 50 Millionen Euro statt. Nach der Phase der Preiskorrekturen ist dieses Ergebnis solide. Zu den marktrelevantesten Single-Asset-Transaktionen gehörten unter anderem der Ankauf einer Bestandsimmobilie durch die Rewe Group in Bondorf im niedrigen dreistelligen Millionenbereich sowie eine Neubauhalle in der Region Hannover, die von AEW im oberen zweistelligen Millionenbereich gekauft wurde.

„Die marktrelevanten Single-Asset-Transaktionen waren überwiegend Bestandsobjekte in guten bis sehr guten Lagen, die die Investoren zu Beginn des Superzyklus zu günstigen Konditionen gekauft haben. Trotz der Preiskorrekturen im Jahr 2023 profitieren sie von der überdurchschnittlichen Entwicklung, die der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt seit 2016 vollzogen hat. Durch die schwächelnde Mieternachfrage erwarten wir eine wieder stärkere Fokussierung der Investoren auf etablierte Kernmärkte. Darüber hinaus registrieren wir weiterhin viele Neueinsteiger, die ihre Allokation in den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erhöhen möchten und hohes Interesse an Logistikimmobilien in etablierten Lagen mit Upside-Potenzial haben“, ergänzt Roy.

Portfolioverkäufe nehmen seit Q3 2023 zu

Seit der zweiten Jahreshälfte 2023 wurde eine Zunahme an Portfolioverkäufen registriert. Im ersten Quartal 2024 fanden rund 10 Portfolioübernahmen statt und verteilten sich gleichmäßig auf alle Risikoklassen. Insgesamt waren diese Verkäufe für rund 41 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Der prominenteste Portfoliokauf wurde von Clarion Partners Europe vollzogen, die sechs deutsche und zwei niederländische Objekte für rund 270 Millionen Euro kauften. Im ersten Quartal 2024 waren bei den Portfoliotransaktionen überwiegend internationale Core-Plus-Investoren aktiv. Dies war auch der Hauptgrund für den insgesamt hohen Anteil an ausländischen Geldern am gesamten Transaktionsvolumen. „In Gesprächen mit den Investoren registrieren wir eine hohe Bereitschaft, die Gunst der Stunde zu nutzen und zu attraktiven Preisen Start-Portfolios aufzusetzen. Wir erwarten, dass die Dynamik auf dem Investmentmarkt im kommenden Jahr zunehmen wird“, erklärt Roy.

Renditen haben sich stabilisiert

Gemäß Colliers verzeichnete der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zum Ende des ersten Quartals eine Bruttospitzenrendite von 4,75 Prozent für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern.

„Es gibt weiterhin erhebliche Risiken, die Einfluss auf die Kaufpreisfaktoren haben. Nichtsdestotrotz sehen wir, dass für Objekte in Toplagen mit bonitätsstarken Mietern weiterhin gleichbleibend attraktive Renditen erzielt werden. Darüber hinaus sehen wir, dass Sonderimmobilien in der Summe vermehrt nachgefragt werden. Für Nutzer sind die Hauptgründe gesetzliche Restriktionen und Mehrbedarf durch veränderten Konsum, wie beispielsweise gekühlte Lebensmittel, oder die Produktionsverlagerung von Pharmaunternehmen zurück nach Europa. Bei Investoren stehen die Mietertreue, höhere Eintrittsbarrieren und attraktive Renditeprofile im Vordergrund. E-Commerce hat zwar im letzten Jahr deutlich an Dynamik verloren, bleibt aber durch sein langfristiges Wachstumspotenzial weiter gefragt“, sagt Roy abschließend.

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