Stuttgarter Bürovermietungsmarkt fehlten im Jahr 2023 die Großdeals

• Flächenumsatz mit rund 156.500 Quadratmetern auf niedrigem Niveau – nur zwei Abschlüsse mit mehr als 5.000 Quadratmetern
• Anmietungsaktivität mit 224 Abschlüssen durchschnittlich
• Leerstand zum Jahresende stabil bei 5,1 Prozent, Zentrumslagen weiterhin nahezu vollvermietet
• Spitzenmiete unverändert auf Rekordniveau, Durchschnittsmiete zum Jahresende rückläufig

Stuttgart, 9. Januar 2024 – Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) stand auch im Jahr 2023 unter dem Einfluss der eingetrübten konjunkturellen Lage und verzeichnete einen unterdurchschnittlichen Flächenumsatz von ca. 156.500 Quadratmetern. Zurückzuführen ist der – insbesondere im Vergleich zu den Vor-Corona-Jahren – niedrigere Flächenumsatz auf das nahezu vollständige Fehlen von Großdeals über 5.000 Quadratmetern. So konnten über das gesamte Jahr hinweg lediglich zwei Abschlüsse in diesem Segment registriert werden, während die Anmietungsaktivität über alle Größenklassen hinweg mit 224 Deals sogar geringfügig über dem Durchschnitt der Jahre 2018-2022 lag (209 Deals). Auch der Anteil der durch Eigennutzer bezogenen Flächen fiel mit ca. 7.000 Quadratmetern gering aus.

Hans-Christian Holz, Head of Office Letting Stuttgart bei Colliers: „Die weiterhin herausfordernden konjunkturellen Rahmenbedingungen standen auch im Jahr 2023 einer nachhaltigen Erholung des Stuttgarter Bürovermietungsmarktes entgegen. Da sich mit Beginn der Corona-Krise New-Work-Konzepte zunehmend etablierten und höhere Homeoffice-Quoten Mieter dazu veranlassen, ihre Belegungskonzepte zu restrukturieren, reduzierte sich die Anzahl der Großanmietungen spürbar. Dies ging einher mit einer weiteren Zunahme an Untermietflächen. Teilweise kompensiert werden konnte die geringere Anzahl an Großdeals durch ein sehr lebhaftes Anmietungsgeschehen im kleinen und mittleren Flächensegment, wobei insbesondere moderne und ESG-konforme Büroflächen mit optimaler Anbindung respektive zentrumsnaher Lage im Fokus der Mieter standen. Dies unterstreicht, dass, obwohl Mitarbeiter mittlerweile mobiler und zum Teil vermehrt im Homeoffice arbeiten, das Büro auch weiterhin der entscheidende Ort für unternehmerischen Erfolg bleiben wird.“

Der Leerstand blieb mit ca. 432.200 Quadratmetern und einer Quote von ca. 5,1 Prozent zum Ende des Jahres weitgehend unverändert auf dem Stand des dritten Quartals. Das Gros der Angebotsfläche entfiel dabei mit ca. 78 Prozent auf die peripheren Teilmärkte, während die Zentrumslage mit einer Leerstandsquote von unter 2,5 Prozent nahezu eine Vollvermietung aufweist.

Die zunehmende Nachfrage nach modernen Büroflächen ließ bei einem weiterhin limitierten Angebot in diesem Segment die Spitzenmiete zur Mitte des Jahres mit 35,00 Euro pro Quadratmeter auf einen neuen Höchstwert steigen, der bis zum Ende des Jahres bestätigt wurde. Aufgrund einiger niedrigpreisiger Abschlüsse in peripheren Teilmärkten entfernte sich die Durchschnittsmiete zum Ende des Jahres wieder geringfügig von dem zuvor erreichten Rekordniveau und ging auf 17,30 Euro pro Quadratmeter zurück.

Frank Leukhardt, Regional Manager Stuttgart bei Colliers: „Angesichts der faktischen Vollvermietung in den Zentrumslagen und den zunehmenden qualitativen Anforderungen der Büronutzer an moderne, ESG-konforme Flächen gehen wir von einer anhaltend steigenden Spitzenmiete aus. Dem entgegen stehen Eigentümer in peripheren Lagen insbesondere bei älteren Bestandsobjekten immer häufiger der unausweichlichen Option einer grundlegenden Revitalisierung und Repositionierung gegenüber, um zukünftig Obsoleszenz- und Vermietungsrisiken zu minimieren. Mit Blick auf das Jahr 2024 erwarten wir in der ersten Jahreshälfte einen spürbaren Gegenwind durch die konjunkturellen Rahmenbedingungen, der wohl erst in der zweiten Jahreshälfte nachlassen wird. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der anhaltenden strukturellen Veränderungen auf den Bürovermietungsmärkten erachten wir für das Gesamtjahr einen Flächenumsatz von 180.000-200.000 Quadratmetern als realistisch.“
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