Stuttgarter Investmentmarkt stand 2022 unter dem Eindruck des herausfordernden Marktumfeldes

•    Gewerbliches Transaktionsvolumen mit knapp über einer Milliarde Euro auf dem Niveau des Corona-Jahres 2020, jedoch maßgeblich getragen durch den Sondereffekt der Alstria-Übernahme von Brookfield
•    Käufer und Verkäufer suchen weiterhin nach einem Marktgleichgewicht
•    Renditen legen aufgrund steigender Zinsen deutlich zu
•    „New Work“ und ESG werden auch 2023 den Markt prägen und stellen Investoren vor neue Herausforderungen bei der Preisfindung

Stuttgart, 09. Januar 2023 – Begann der Jahresauftakt in den ersten drei Monaten noch dynamisch, konnte sich auch der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt der makroökonomischen Krise mit Beginn des zweiten Jahresquartals nicht mehr entziehen. Insbesondere die signifikant gestiegenen Finanzierungskosten sowie vermehrte Rezessionssorgen der Entscheidungsträger führten zu Unsicherheit und allgemeiner Kaufzurückhaltung, die sich bis zum Ende des Jahres nicht vollends auflösen konnten.

So wurde mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von etwas mehr als einer Milliarde Euro sowohl der Vorjahreswert (knapp 1,9 Milliarden Euro) als auch das Volumen des Corona-Jahres 2020 (ca. 1,05 Milliarden Euro) nicht erreicht. Mehr als 50 Prozent des gewerblichen Transaktionsvolumens entfiel zudem auf das erste Jahresquartal, das im Wesentlichen durch den Sondereinfluss der mehrheitlichen Übernahme der Anteile an der Alstria Office Reit AG durch den kanadischen Immobilien- und Infrastrukturinvestor Brookfield geprägt war. Neben der durch Colliers im ersten Quartal begleiteten Transaktion des „Atlanta-Business-Center“ im Stadtteil Möhringen, konnten in der zweiten Jahreshälfte lediglich die beiden innerstädtischen Verkäufe des Büro- und Geschäftshauses Rotebühlstraße 98+100 sowie des ebenfalls durch Colliers vermittelten „ALH-Büroportfolio“ für positive Signale sorgen. Die von der ALH-Gruppe an Pandion vermittelte Portfoliotransaktion vereinte das höchste Transaktionsvolumen aller getätigten Verkäufe auf sich. Auf institutionelle Wohninvestments, deren Transaktionsvolumen angebotsbedingt deutlich unter ihren Möglichkeiten blieb, entfielen im Jahr 2022 ca. 92 Millionen Euro.

Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers in Stuttgart: „Die rasanten Entwicklungen im Jahr 2022 haben in Kombination mit neuen Herausforderungen in Bezug auf den technologischen Wandel, „New Work“ sowie die ESG-Konformität von Immobilien zu einer komplexen Gemengelage geführt. Dadurch wurden die Preisfindungsprozesse bei gleichzeitig signifikant erhöhtem Beratungsbedarf erheblich erschwert. In der Folge agierten Investoren zurückhaltend, verlagerten Transaktionsvorhaben auf einen späteren Zeitpunkt und gingen bei ihren Investitionen äußerst selektiv vor. Ungeachtet der Marktveränderungen entnehmen wir aus unseren Investorengesprächen reges Kaufinteresse. Wir rechnen also bei veränderten Rahmenbedingungen mit einer Wiederbelebung respektive einer Nachholreaktion verschobener Transaktionen.“

Die Rekordinflation des Jahres 2022 und die hieraus resultierenden Zinsanpassungsschritte der Zentralbanken führten auch auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt zu einer Kehrtwende bei der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren. So lag zum Ende des vierten Quartals die Rendite für innerstädtische Büroinvestments im Premiumsegment bei rund 3,80 Prozent und somit 95 Basispunkte höher als zum Vorjahreszeitraum.

„Auch zu Beginn des Jahres 2023 erwarten wir ein weiterhin herausforderndes Marktumfeld für Investoren, welches sich in der zweiten Jahreshälfte allmählich aufhellen dürfte. So wird die erwartbar rückläufige Inflation dazu führen, dass sich der Leitzins im Jahr 2023 deutlich weniger dynamisch als noch 2022 entwickeln und einen Peak von 3 Prozent voraussichtlich nicht überschreiten wird. Die Folge sind sich stabilisierende Anlage- und Finanzierungszinsen. Chancen für den Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt sehen wir insbesondere aufgrund des traditionell äußerst robusten Bürovermietungsmarktes der baden-württembergischen Landeshauptstadt mit einem verhältnismäßig niedrigen Leerstandsniveau – insbesondere in den Zentrumslagen. Dies bietet insbesondere eigenkapitalstarken Investoren mit einem ‚Manage to Green-Ansatz‘ im Value Add- und opportunistischen Segment interessante Möglichkeiten. Obwohl wir mittelfristig ab der zweiten Jahreshälfte 2023 wieder eine ‚Normalisierung‘ des Marktes sehen, erwarten wir für das Jahr 2023 insgesamt ein erneut schwächeres Transaktionsvolumen von circa einer Milliarde Euro“, so Leukhardt abschließend.

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