03. Das Gold im Depot

17. März 2021 – Im Web-Talk Residential habe ich mit Christian Bock (DIC Asset AG), Arndt Buchwald (Quantum Immobilien AG) und Thomas Meyer (Wertgrund Immobilien AG) über die Perspektiven für Wohninvestments in Deutschland gesprochen. Zusammen sind wir der Frage nachgegangen, unter welchen Umständen sich Investitionen in Wohnimmobilien im aktuellen Marktumfeld trotz hoher Einstiegsniveaus noch lohnen.

Hohes Transaktionsvolumen 2020

Zum ersten Mal seit 2013 haben Wohninvestments in Deutschland im Jahr 2020 wieder das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien übertroffen. Einem Volumen von 65 Milliarden Euro beim Wohnen standen Investments in Höhe von 59,3 Milliarden Euro bei den gewerblichen Nutzungen gegenüber. Die Nachfrage nach Wohninvestments ist weiterhin hoch. Aber wie lässt sich das hohe Preisniveau am Markt rechtfertigen?

Plus drei Prozent mehr Haushalte bis 2030

Der reine Blick auf die gestiegenen Kaufpreise lässt außer Acht, dass es in der Gesellschaft langfristige Trends gibt, die auch im Kontext der Corona-Pandemie weiter anhalten und anhalten werden. Vor allem die Anzahl der Haushalte wird in Deutschland bis mindestens 2030 ansteigen und damit für mehr Bedarf an Wohnraum sorgen. Auf der Datenbasis von Riwis und Destatis hat Colliers errechnet, dass die Anzahl der Haushalte bis 2030 um rund drei Prozent zunehmen wird. In den TOP 7-Städten ist sogar mit einem Zuwachs von sechs Prozent zu rechnen.

Zwei Millionen weitere Single-Haushalte bis 2040

Bis 2040 soll die Zahl der Single-Haushalte in Deutschland um insgesamt 2 Millionen zulegen, auf dann 19,3 Millionen. Bereits heute liegt der Anteil der Single-Haushalte auf dem deutschen Markt bei 42 Prozent und dieser wird sich in den nächsten Jahren noch spürbar erhöhen. Anleger sollten diese Tendenz bei ihrer Investitionsentscheidung berücksichtigen.

Wohnungsdefizit von rund 600.000 Einheiten

Bestehen bleibt zudem ein chronisches Wohnungsdefizit. Der Trend hat sich zuletzt zwar etwas abgemildert, aber nach Berechnungen von Colliers fehlen in Deutschland noch immer über 600.000 Neubauwohnungen, um den Bedarf nach Wohnraum adäquat zu bedienen. Hohe Baukosten, erhöhte regulatorische Anforderungen und eine mögliche Ausweitung des Mietendeckels sind Faktoren, die zurzeit gegen eine schnelle Lösung des Problems sprechen. Die Gesamtsituation am deutschen Wohnungsmarkt führt dazu, dass für Bestandsimmobilien mit weiteren Wertsteigerungen und grundsätzlich auch maßvollem Mietwachstum zu rechnen ist.

Wohnmieten kennen keine Volatilität

Speziell für institutionelle Anleger lässt sich auf die enorm hohe Stabilität der Mietpreisentwicklung in der Assetklasse Wohnen verweisen, auch im Vergleich zu Büromieten. Im Vergleich zu 1990 haben sich die Wohnmieten im Erstbezug und der Wiedervermietung bis heute jeweils etwa verdoppelt. Konjunkturelle Schwächephasen wie die Dotcom-Krise nach der Jahrtausendwende, die Finanzkrise von 2008 oder die jüngste Covid-19-Krise hatten alle keinen negativen Einfluss auf den Gesamttrend.

Wohnmieten in Deutschland kennen seit über 20 Jahren keine Volatilität und auch die Aussichten für die Zukunft sind aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklungen enorm stabil. Der Cashflow durch Mieteinnahmen auf mindestens dem Niveau der Gegenwart lässt sich deshalb für einen langfristigen Anlagezeitraum kalkulieren. Zudem ist ein Ende der Niedrigzinspolitik vorerst nicht absehbar. Dies alles sind Gründe, warum sich Wohninvestments nach wie vor lohnen, trotz des oftmals hohen Einstiegsniveaus.