09. Logistik-Entscheider im Dialog

19. März 2021 – Im „See what could be“ Web-Talk habe ich mich mit Jürgen Schuberthan (BMW Group), Raimund Paetzmann (Zalando), Michael Tillmann (KSK Böblingen) und Christopher Garbe (Garbe Industrial Real Estate) über die Zukunft der Logistikbranche ausgetauscht. Gemeinsam haben wir den Umbruch im Automotive-Sektor, den anhaltenden Aufbruch im E-Commerce, die Standfestigkeit des Mittelstands, die aktuellen Finanzierungsbedingungen und die wichtigsten Trends bei Logistikimmobilien in den Blick genommen.

Transformation der Automobilwirtschaft

Die Geschäftsstrategie von BMW folgt zurzeit den drei leitenden Maximen Digital first, Circular first und E-Mobility first. Das heißt, das Unternehmen befindet sich wie die gesamte Automobilbranche in einem umfassenden Transformationsprozess.

Hersteller und Lieferanten rücken näher zusammen

In der Corona-Krise hat das Digitalisierungsprogramm „Chamäleon“ dafür gesorgt, dass BMW mit seinen Lieferanten noch enger zusammengerückt ist und sein Kapazitätsmanagement weiter optimieren konnte. Dadurch ist der Konzern in der Lage, kurzfristig auf globale Veränderungen in der Produktion zu reagieren. Das intelligente Kapazitätsmanagement hat beispielsweise dazu geführt, dass BMW vom Aufschwung in China in den letzten Monaten stark profitieren konnte.

Internationale Lieferketten werden nicht zurückgebaut

Die Regionalisierung der Logistik ist nur ein untergeordneter Trend, denn insgesamt hält der Konzern an seinen internationalen Lieferketten fest. Die Globalisierung wird nicht zurückgebaut. Um die Werke in China, den USA und Südafrika bedienen zu können, muss demnach auch die Logistik in Deutschland performant bleiben.

5G sorgt für mehr Transparenz

Für ein gutes Kapazitätsmanagement nutzt BMW in seinen Produktions- und Logistikimmobilien heute bereits lokale 5G-Netzwerke. Dieser hohe technische Standard sorgt für Transparenz, Automatisierung und Optimierung von Prozessen, mit erheblichen Mehrwerten für die Logistik.

E-Commerce bleibt ein Wachstums-Case

Als führender Vertreter des E-Commerce steht Zalando nach wie vor vor der Herausforderung, die enorme Dynamik des Unternehmens zu managen. Zalando ist im letzten Geschäftsjahr um 30 Prozent gewachsen. Dieses Wachstum wurde nicht zuletzt durch das neue Connected Retail Programm forciert, das lokale Einzelhändler unterstützt, indem sie Zugang zur Zalando-Plattform erhalten. Der anhandelte Wachstumskurs hat auch klare Auswirkungen auf die logistischen Strukturen.

Brownfields als Option bei der Grundstückssuche

Die 25 Hektar großen Grundstück, die das Unternehmen für seine Big Boxes braucht, sind in Deutschland immer schwieriger zu finden. Entsprechend ist die Kompromissbereitschaft bei der Standortsuche etwas gestiegen. Im Rahmen der ESG-Strategie von Zalando rücken inzwischen vermehrt Brownfields in den Blick, um nach Möglichkeit die Versiegelung von Neubauflächen zu vermeiden.

Last-Mile Logistik im Fokus

Für sein Same Day und Next Day Delivery Programm wird Zalando auch in Zukunft mit regionalen Logistikpartnern zusammenarbeiten. Gleichzeitig beschäftigt sich das Unternehmen auch mit möglichen lokalen Zustellhubs in zentralen City-Lagen. So haben etwa alte Kaufhäuser das Potenzial, nach einer sorgsamen Revitalisierung als Last Mile Hub zu dienen.

Finanzierer sehen keine Ausfallkrise

Auf der Finanziererseite ist auch mit Blick auf den deutschen Mittelstand eine Ausfallkrise derzeit noch nicht zu beobachten. Bei den meisten Unternehmen haben die vergangenen ein bis zwei Dekaden zu einer stabilen Eigenkapitalbildung geführt, die aktuell zur Krisenresilienz beiträgt.

In den meisten Logistikregionen übersteigt die Flächennachfrage noch immer deutlich das Flächenangebot. Daher sind auch in den nächsten Monaten keine größeren Restriktionen bei der Finanzierung zu erwarten.

Entwickler freuen sich über enormen Investoren-Zuspruch

Aus Entwicklersicht haben Logistikimmobliien in den letzten Monaten weiter deutlich an Beliebtheit bei nationalen und internationalen Investoren gewonnen. Die Assetklasse Logistik hat ihre Krisenresistenz in eindrucksvoller Weise bewiesen. Viele Investoren sind im Bereich Logistik noch unterallokiert. Daher ist in nächster Zeit von einer weiteren Renditekompression auszugehen.

Zunehmend herausfordernd gestaltet sich die Suche nach potenziellen Standorten für Logistikimmobilien, viele Kommunen agieren nach wie vor zurückhaltend. Mehr denn je sind daher smarte Lösungen gefragt, um die Kommunen von mehr Logistikfläche zu überzeugen und damit den Bedarf des Marktes zu bedienen.

Sale-and-Leaseback beschert dem Markt neue Produkte

Im Rahmen der Liquiditätsbeschaffung von Unternehmen können Sale-and-Leasebacks eine attraktive Option sein. Das steigende Interesse nationaler und internationaler Investoren nach Industrie- und Logistikimmobilien stößt auf ein begrenztes Angebot. Aufgrund der guten Marktbedingungen kann davon ausgegangen werden, dass noch mehr Eigennutzer ihre Immobilien an den Markt bringen werden. Auf diese Weise werden Produkte verfügbar, die heute noch nicht dem Investmentmarkt zugeführt sind.