21. Kiezkultur schafft Wirtschaftskraft:

20. Oktober 2020 – Im Hamburg Web-Talk habe ich mit meinen Gästen Felix Meyen (Warburg HIH), Dr. Johannes Conradi (Freshfields Bruckhaus Deringer) und Henrik Diemann (hda) über die dynamische Entwicklung der Hamburger Stadtteillagen diskutiert. Anlass war der Lifestyle der Millennials, die großen Wert auf Standorte mit lebendigem Quartierscharakter legen und diesen Charakter selbst aktiv mitgestalten. Damit sorgen sie für eine Aufwertung diverser Stadtteile, die sich in den Investmentstrategien vieler Investoren noch nicht in angemessener Weise widerspiegelt.

Investmentziel: „Urban und Kreativ“

Um diese These zu veranschaulichen, haben wir die Investment-Destination „Urban und Kreativ“ (Stadtteile: St. Pauli, Altona und Eimsbüttel) mit der City-Süd verglichen, die als der typischer Hamburger Backoffice-Standort gelten kann. Obwohl beide Areale der Stadt mit rund 1,6 Millionen Quadratmetern über denselben Umfang an Büroflächen verfügen und die Lebensqualität im Bereich „Urban und Kreativ“ als höher einzustufen ist, hat die City-Süd in den letzten fünf Jahren ein größeres Transaktionsvolumen verzeichnet. Den 1,7 Milliarden Euro im Stadtgebiet „Urban und Kreativ“ stehen 2,4 Milliarden Euro in der City-Süd gegenüber.

Dass diese Tatsache verwundern darf, konnten wir auch im Rahmen einer Zuschauerbefragung aufzeigen. Demnach würden 29 Prozent der Teilnehmer am liebsten einen Standort im Bereich „Urban und Kreativ“ anmieten, wenn sie frei wählen könnten. Für die City-Süd sprachen sich hier nur 5 Prozent aus. Ein ähnliches Bild zeigte sich bei der Fragen nach den bevorzugten Investmentregionen. Auch hier lag „Urban und Kreativ“ mit 28 Prozent deutlich vor City-Süd mit 16 Prozent. Gegen die (noch) anhaltende Dominanz der City als Core-Location kamen beide nicht an.

Unterschiedliche Bürostandorte mit jeweils eigenem Branding

In der anschließenden Diskussion konnten wir gemeinsam herausarbeiten, dass in Hamburg inzwischen viele Stadtteile mit und ohne Kiezfaktor ein eigenes Branding haben und die jeweils passende Miet-Klientel anziehen. Die City hat nach wie vor eine hohe Attraktivität, ist aber nicht für jede Unternehmenskultur die richtige Wahl, unabhängig von Kostenaspekten.

Im Gesamtbild des Hamburger Büromarktes können auch klassische Backoffice-Standorte wie City-Süd und City-Nord ihre Stärken ausspielen. Gleichzeitig ist die Anzahl an Stadtteilen mit modernem, urbanem Quartierscharakter (= „Kiezkultur“) in Hamburg außergewöhnlich hoch – und weiter steigend. St. Pauli, Altona und Eimsbüttel haben sich dabei in den vergangenen Jahren immer mehr auch als Bürostandort etabliert. Ähnliche Entwicklungen lassen sich für Bahrenfeld, Ottensen und St. Georg beschreiben, die in jüngster Vergangenheit einen spannenden Transformationsprozess durchlaufen haben. Dadurch bieten sich für Investoren heute einige Opportunitäten mit interessantem Risiko-Rendite-Profil.

Entwicklungspotenzial im Hamburger Osten

Bahrenfeld, Ottensen und St. Georg zählen also heute bereits zu den Standorten, die sich für Core und Core-Plus Investoren als investmentrelevant einstufen lassen. Natürlich kam in der Runde auch die Frage auf, welche Hamburger Stadtteile diesen Status als nächstes erreichen können. Hier empfehle ich vor allem einen Blick auf den Hamburger Osten. Der Westen von Hamburg kann heute bereits im Wesentlichen als gentrifiziert gelten.

Im Osten hingegen ist diese Entwicklung häufig noch am Anfang, obwohl die infrastrukturelle Anbindung und Ausstattung dieser Stadtteile vielfach sehr gut ist. Zu nennen wären hier zum Beispiel Rothenburgsort, Hamm, Eilbek und Wandsbek, die sich in den nächsten Jahren weiter entwickeln werden.