05. Regulierung auf dem Wohnungsmarkt:

5.Oktober 2020 – in unserem Residential-Web-Talk habe ich mit meinen Gästen Dr. Jan-Marco Luczak MdB (rechtspolitischer Sprecher CDU/CSU-Bundestagsfraktion), Mark Münzing (Vorstand ZBI Gruppe) und Franz-Josef Lickteig (Geschäftsführer BPD Immobilienentwicklung GmbH) über die Auswirkungen wachsender Regulierungen auf den Wohnungsbau diskutiert:

Wohnhäuser stellen nicht nur die größte, sondern auch die emotionalste Assetklasse dar. Mieter benötigen bezahlbaren Wohnraum in Ballungsgebieten, die Politik fordert beim Wohnungsbau die Umsetzung einer wachsenden Zahl an ökologischen und sozialen Vorschriften. Aus einem ebenso positiv gemeinten Ansatz entstehen auch rein politische Regulierungen wie der Mietendeckel oder die Mietpreisbremse. In diesem Spannungsfeld der Interessen bewegt sich der Wohnungsmarkt in Deutschland. Bauen wird deshalb zunehmend teuer, zeit- und ressourcenintensiv – dennoch blühen An- und Verkauf von Wohnobjekten und Baugrundstücken.

Komplexes Baurecht, lange Verfahren

Häufig allerdings bebaut der Käufer eines Grundstückes dieses gar nicht, sondern veräußert es an den nächsten Eigentümer. Hierfür gibt es zwei Gründe: In einigen Fällen hat der Käufer gar keine Bauabsicht und nutzt das Grundstück als Geldanlage. Bei günstiger Marktlage gewinnt das Grundstück an Wert und lässt sich mit Gewinn verkaufen. Oft liegt es auch an zähen Genehmigungsverfahren – bis Baureife erreicht ist, können viele Jahre vergehen. Eigentümer mit Bauabsicht geben Ihr Vorhaben, mitunter entnervt vom behördlichen Stau, auf und versuchen den Grund gewinnbringend zu veräußern.

Ein Baurecht, das an Umfang und Komplexität stetig wächst, benötigt auch wachsende Ressourcen in den Behörden. Bleibt dieses Wachstum behördenseitig aus, wirkt das verzögernd auf die Geschwindigkeit von Genehmigungsverfahren. Investoren berücksichtigen in Ihrer Kalkulation bereits die Steigerung der Baukosten innerhalb der Jahre dieses Verfahrens.

Sogar Regulierungen zum sozialen Wohnungsbau können sich negativ auf die Miethöhen auswirken: Wird ein gewisser Prozentsatz an sozialem Wohnungsbau gefordert, schlägt sich das auf die Preise der übrigen, nicht geförderten Einheiten eines Objekts nieder. So kommt es vor, dass es in vielen Objekten sehr günstige und zum Ausgleich sehr teure Wohnungen gibt, die mittlere Kategorie jedoch nicht abzubilden ist.

Wie entsteht bezahlbarer Wohnraum?

Bezahlbarer Wohnraum kann in Ballungsräumen realisiert werden, wenn mehr gebaut wird und somit das Angebot wächst, wenn Genehmigungsverfahren beschleunigt werden, wenn sich Baukosten moderat entwickeln und wenn Regulierungen zurückgefahren werden. Auch neuen Bauverfahren wird, wenn im großen Stil angewandt, die Fähigkeit eingeräumt, das Bauen und folglich die Mieten günstiger zu machen.

Platz für neuen Wohnraum ist dabei auch im Bestand zu finden – bereits versiegelte Flächen können oft nachverdichtet werden (z.B. durch Aufstockung). Auf diese Weise können Naherholungsgebiete, Grünflächen und Frischluftschneisen erhalten bleiben und dennoch mehr Wohnraum geschaffenwerden.